中级会计《实务》第5章精选练习：投资性房

‌第五章 投资性房地产

1. 【单选题】2020年1月1日，甲企业与乙企业签订了一项经营租赁合同，乙企业将其持有产权的一栋办公楼出租给甲企业，为期5年。甲企业一开始将该办公楼改造后用于自行经营餐馆。由于连续亏损，2021年1月1日，甲企业将餐馆转租给丙公司，以赚取租金差价。下列说法中正确的是( )。

A.甲企业2021年12月31日将办公楼作为投资性房地产列报

B.乙企业2021年12月31日将办公楼作为投资性房地产列报

C.丙公司2021年12月31日将办公楼作为固定资产列报

D.甲企业2021年12月31日将办公楼作为固定资产列报

参考答案：B

解析：对于甲企业而言，经营租入再转租的建筑物，企业不拥有该栋楼产权，不属于其投资性房地产;对于乙企业而言，则属于其投资性房地产，选项A错误，选项B正确;经营租赁方式租入的资产不属于承租人的资产，选项C和D错误。

此题并不是问什么时候要将这栋办公楼列报为投资性房地产，而是考核在2021年12月31日这个时点，甲、乙企业应该如何列报。

2. 【单选题】下列各项中，关于投资性房地产的特征表述不正确的是( )。

A.投资性房地产实质上属于一种让渡资产使用权行为

B.投资性房地产与企业自用资产必须加以区分

C.企业取得投资性房地产租金收入应作为营业外收入

D.投资性房地产属于企业的经营性活动

参考答案：C

解析：企业取得投资性房地产的租金收入应计入其他业务收入。

3. 【单选题】下列各项中，不属于投资性房地产的是( )。

A.已出租的土地使用权

B.持有准备增值后转让的商品房

C.已出租的建筑物

D.持有并准备增值后转让的土地使用权

参考答案：B

解析：属于投资性房地产的项目：①已出租的土地使用权(选项A);②持有并准备增值后转让的土地使用权(选项D);③已出租的建筑物(选项C)。

4. 【单选题】关于投资性房地产改扩建后仍作为投资性房地产的，下列说法中正确的是( )。

A.改扩建期间仍应作为投资性房地产

B.改扩建期间应计提折旧

C.改扩建达到预定可使用状态时由在建工程转入固定资产

D.应将改扩建时投资性房地产的账面价值转入在建工程

参考答案：A

解析：企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，即通过“投资性房地产一在建”科目核算，再开发期间不计提折旧或摊销，选项A正确。

5. 【单选题】企业对投资性房地产进行的后续支出，在不满足资本化条件的情况下，应将支出金额计入( )。

A.管理费用

B.其他业务成本

C.销售费用

D.在建工程

参考答案：B

解析：与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应将其计入其他业务成本等科目。

6. 【单选题】企业对采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产取得的租金收入，应贷记( )科目。

A.投资收益

B.其他综合收益

C.营业外收入

D.其他业务收入

参考答案：D

解析：投资性房地产无论采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，取得的租金收入均记入“其他业务收入”科目。

7. 【单选题】投资性房地产的后续计量从成本模式转为公允价值模式的，转换日投资性房地产的公允价值高于其账面价值的差额会对财务报表( )项目产生影响。

A.其他综合收益

B.营业外收入

C.未分配利润

D.投资收益

参考答案：C

解析：投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。

8. 【单选题】某企业采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。2021年9月20日该企业将达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为5200万元，预计使用年限为25年，预计净残值为200万元。采用年限平均法计提折旧。2021年该办公楼应计提的折旧额为( )万元。

A.50

B.0

C.200

D.100

参考答案：A

解析：2021年该办公楼应计提的折旧额=(5200-200)÷25× 3/12=50(万元)。

9. 【单选题】某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。2021年12月31日其成本为2500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3000万元。2021年12月31日该公司将后续计量模式转为公允价值模式计量，不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确的是( )。

A.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益

B.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入公允价值变动损益

C.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入留存收益

D.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入投资收益

参考答案：C

解析：投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式计量属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益(盈余公积和未分配利润)。

10. 【单选题】甲公司将一块土地使用权经营租赁给乙公司，约定年租金为260万元(不含增值税)，甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2021年1月1日投资性房地产的账面价值为2350万元，2021年6月30日投资性房地产的公允价值为2600万元，2021年12月31日投资性房地产的公允价值为2450万元。假定不考虑其他因素，则该投资性房地产对甲公司当年营业利润的影响金额为( )万元。

A.0

B.360

C.260

D.160

参考答案：B

解析：租金收入260万元计入其他业务收入，公允价值变动损益=2450-2350=100(万元)，对甲公司当年营业利润的影响金额=260+100=360(万元)。

11. 【单选题】2021年2月28日甲公司购入一栋厂房作为固定资产核算，入账金额为3600万元。甲公司预计该厂房可以使用10年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧，至转换日未计提减值准备。2021年6月30日甲公司将厂房经营租赁给乙公司，租赁期为3年，年租金为300万元(不含增值税)。当日该厂房的公允价值为3200万元，甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2021年11月5日厂房发生毁损，甲公司对其进行维修发生维修费1200万元(满足资本化条件)。2021年12月31日该厂房的公允价值为3600万元。则下列说法中不正确的是( )。

A.转换当日计入投资性房地产的金额为3200万元

B.原资产账面价值与投资性房地产公允价值的差额280万元计入公允价值变动损益

C.发生维修费用1200万元应增加投资性房地产

D.2021年12月31日应增加公允价值变动损益800万元

参考答案：D

解析：2021年12月31日应减少公允价值变动损益800万元。

甲公司编制的会计分录如下：借：投资性房地产—成本3200

累计折旧120

公允价值变动损益280

贷：固定资产3600

借：投资性房地产—在建3200

贷：投资性房地产—成本3200

借：投资性房地产—在建1200

贷：银行存款等1200

借：投资性房地产—成本4400

贷：投资性房地产—在建4400

借：公允价值变动损益800

贷：投资性房地产—公允价值变动800

12. 【单选题】乙公司2019年12月31日外购一栋写字楼，入账价值为460万元，于取得当日对外出租，租赁期开始日为2019年12月31日，租期为2年，年租金35万元，从2020年开始每年12月31日收取租金。该公司采用公允价值模式对其进行后续计量。2020年12月31日，该栋写字楼的公允价值为500万元，2021年12月31日乙公司出售该写字楼，售价520万元，不考虑相关税费，该写字楼对乙公司2021年度损益的影响金额为( )万元。

A.20

B.35

C.55

D.95

参考答案：C

解析：2021年的会计处理为：借：银行存款35

贷：其他业务收入35

借：银行存款520

贷：其他业务收入520

借：其他业务成本500

贷：投资性房地产——成本460

——公允价值变动40

借：公允价值变动损益40

贷：其他业务成本40

2021年度影响损益的金额=35+520-500-40+40=55(万元)

13. 【单选题】关于成本模式计量的投资性房地产，下列说法正确的是( )。

A.租金收入通过“其他业务收入”等科目核算

B.折旧或摊销金额应记入“管理费用”等科目

C.期末的公允价值变动应确认为公允价值变动损益

D.一旦确定采用成本模式，则不能再转换为公允价值模式进行后续计量

参考答案：A

解析：选项B，采用成本模式计量的投资性房地产，每期的折旧或摊销额应记入“其他业务成本”等科目;

选项C，成本模式下不确认公允价值变动;

选项D，在满足一定条件时，成本模式可以转为公允价值模式计量。

14. 【单选题】2020年12月31日，甲公司外购一幢建筑物，支付价款2 000万元。预计使用年限为20年，预计净残值为零。甲公司于购入当日将其以经营租赁方式对外出租，年租金为200万元，每年年末收取租金，第1期租金于2021年末收取。2021年12月31日，该建筑物的公允价值为2 150万元。2021年甲公司为该幢建筑物发生日常维护支出10万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。不考虑所得税等其他因素，则该项房地产对甲公司2021年度损益的影响金额为( )万元。

A.340

B.350

C.240

D.90

参考答案：A

解析：该公司2021年取得的租金收入200万元记入“其他业务收入”;发生的日常维护支出10万元记入“其他业务成本”;因投资性房地产采用公允价值模式计量，不计提折旧，期末应确认“公允价值变动损益”150万元，所以影响当期损益的金额=200+150-10=340(万元)。

15. 【单选题】投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量时，不考虑所得税影响，则转换时公允价值与原账面价值的差额应计入( )。

A.资本公积

B.公允价值变动损益

C.留存收益

D.投资收益

参考答案：C

解析：投资性房地产由成本模式计量转为公允价值模式计量，属于会计政策变更，转换时公允价值与原账面价值的差额，应计入留存收益。

16. 【单选题】大华公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2021年3月10日将达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为3 700万元，预计使用年限为30年，预计净残值为100万元.在采用年限平均法计提折旧的情况下，2021年该办公楼应计提的折旧额为( )万元。

A.90

B.120

C.0

D.100

参考答案：C

解析：在采用公允价值模式计量的情况下不对该投资性房地产计提折旧或摊销。

17. 【单选题】2021年7月1日，甲公司将一项按照成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为固定资产。该资产在转换前的账面原价为4000万元，至转换日已计提折旧200万元，已计提减值准备100万元，转换日的公允价值为3850万元。假定不考虑其他因素，转换日甲公司应借记“固定资产”科目的金额为( )万元。

A.3700

B.3800

C.3850

D.4000

参考答案：D

解析：转换日甲公司应按转换前投资性房地产原价4000万元作为转换后“固定资产”科目的借方金额。成本模式下的转换无损益，原值对原值，摊销对摊销，减值对减值。

会计分录如下：借：固定资产4000

投资性房地产累计折旧200

投资性房地产减值准备100

贷：投资性房地产4000

累计折旧200

固定资产减值准备100

18. 【单选题】2020年6月30日，甲公司与乙公司签订租赁合同，合同规定甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为1年，年租金为200万元。当日，出租办公楼的公允价值为8000万元，其账面价值为5500万元。2020年12月31日，该办公楼的公允价值为9000万元。2021年6月30日，甲公司收回租赁期届满的办公楼并对外出售，售价10000万元，增值税税额为900万元。甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不考虑其他因素。因出售投资性房地产而确认的其他业务收入为( )万元。

A.11100

B.1000

C.10000

D.6500

参考答案：C

解析：出售投资性房地产应确认的其他业务收入为其售价10000万元。

19. 【单选题】某企业对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。2021年1月1日，该企业将一项投资性房地产转换为自用房地产(固定资产)。该投资性房地产的账面原价为3000万元，已提折旧为300万元，已计提的减值准备为100万元。该投资性房地产在转换日的公允价值为1800万元。转换日固定资产的账面价值为( )万元。

A.3000

B.2900

C.2800

D.2600

参考答案：D

解析：在成本模式下，将投资性房地产转换为自用房地产，应按账面价值结转，所以转换日固定资产的账面价值为2600万元(3000-300-100)。

账面价值和账面余额(3000)的区别，并非求固定资产的入账价值。

20. 【单选题】甲公司2016年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2019年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租赁期为2年，年租金200万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2019年12月31日，该办公楼的公允价值为2200万元。上述交易或事项对甲公司2019年度营业利润的影响金额为( )万元。

A.-575

B.-225

C.-600

D.-675

参考答案：A

解析：2019年自用办公楼1至6月应计提的折旧=3000/20×6/12=75(万元)，上述交易对2019年度营业利润的影响金额=-75(2019年1至6月计提的折旧)+ 200/2(2019年下半年租金收入)+ (2200-2800)(2019年公允价值变动损益)=-575(万元)，甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，非投资性房地产转为投资性房地产，转换日公允价值2800万元大于账面价值2625万元(原价3000-累计折旧375.其中2019年之前计提折旧300万元，2019年计提折旧75万元)的差额175万元计入其他综合收益，不影响营业利润。

21. 【单选题】下列各项有关投资性房地产会计处理的表述中，正确的是( )。

A.以成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货，存货应按转换日的公允价值计量，公允价值大于原账面价值的差额确认为其他综合收益

B.以成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换目的公允价值计量，公允价值小于原账面价值的差额确认为当期损益

C.以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用固定资产，自用固定资产应按转换日的公允价值计量，公允价值大于账面价值的差额确认为其他综合收益

D.存货转换为以公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，投资性房地产应按转换日的公允价值计量，公允价值小于存货账面价值的差额确认为当期损益

参考答案：D

解析：采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转为非投资性房地产，应当将该房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值，选项A和B错误;

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的入账价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益(公允价值变动损益)，选项C错误。

22. 【单选题】甲公司原自用办公楼的账面价值为4500万元，其中原值6500万元，已提折旧1200万元，已提减值准备为800万元。甲公司将该办公楼对外出租并采用成本模式进行后续计量，则转换日投资性房地产科目的金额为( )万元。

A.4500

B.6500

C.5300

D.3700

参考答案：B

解析：投资性房地产科目的金额为固定资产的账面原值，即6500万元，选项B正确。

附相关会计分录：借：投资性房地产 6500

累计折旧 1200

固定资产减值准备 800

贷：固定资产 6500

投资性房地产累计折旧 1200

投资性房地产减值准备 800

23. 【单选题】A公司于2021年1月30日将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用办公楼。该房地产在2020年年末的公允价值为2 000万元，转换日的公允价值为2 070万元，预计尚可使用年限为15年。转换后采用年限平均法计提折旧，预计净残值为零，不考虑其他因素，则A公司在2021年对该项房地产应计提的折旧额为( )万元。

A.126

B.126.5

C.125

D.124.5

参考答案：B

解析：转换后的资产账面价值2 070.因此2021年应计提的折旧额=2 070/15×11/12=126.5(万元)。

24. 【单选题】甲公司2021年12月将采用成本模式计量的投资性房地产转为自用固定资产，转换日该固定资产的公允价值为20 000万元，转换日之前“投资性房地产”科目余额为20 300万元，“投资性房地产累计折旧” 科目金额为2 000万元，则转换日会计处理中，不正确的是( )。

A.固定资产的入账价值为20 300万元，同时冲减投资性房地产20 300万元

B.冲减投资性房地产累计折旧2 000万元，同时增加累计折旧2 000万元

C.不确认转换损益

D.确认转换损益1 700万元

参考答案：D

解析：成本模式下投资性房地产和非投资性房地产是对应结转，不确认损益。

25. 【单选题】A房地产开发公司对投资性房地产采用成本模式计量。2021年1月1日，将开发的一栋写字楼用于出租。该开发产品的账面余额为260万元，已计提存货跌价准备20万元。则转换日投资性房地产的入账价值为( )万元。

A.240

B.180

C.260

D.200

参考答案：A

解析：企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按该项存货在转换日的账面价值，记入“投资性房地产”科目。会计分录为：借：投资性房地产240

存货跌价准备 20

贷：开发产品 260

26. 【多选题】甲房地产开发企业建造了一栋商住两用楼盘，各层均能够单独计量和出售，甲开发商将一层出租给一家大型超市，已签订经营租赁合同;其余楼层均为普通住宅，正在公开销售中。下列项目中正确的有( )。

A.一层应确认为投资性房地产

B.其余楼层应确认为固定资产

C.其余楼层应确认为存货

D.一层应确认为存货

参考答案：AC

解析：因一层商铺能够单独计量和出售，且已签订经营租赁合同，所以应当确认为甲企业的投资性房地产，选项A正确;

其余楼层为甲企业的存货，即开发产品，选项C正确。

27. 【多选题】下列各项中，应作为投资性房地产核算的有( )。

A.已出租的土地使用权

B.以经营租赁方式租入再转租的建筑物

C.持有并准备增值后转让的土地使用权

D.出租给本企业职工居住的自建宿舍楼

参考答案：AC

解析：选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，因企业不具有所有权，该建筑物不属于企业的资产，故再转租时不能作为投资性房地产核算;选项D，出租给职工的自建宿舍楼，作为自有固定资产核算，不属于投资性房地产。

28. 【多选题】下列各项中，关于企业持有的土地使用权说法正确的有( )。

A.企业持有土地使用权自用的应将其作为无形资产核算

B.企业持有土地使用权已对外出租的应将其作为投资性房地产核算

C.企业持有土地使用权用于建造商品房应将其作为存货核算

D.企业购入房地产项目时一定将房产作为固定资产核算，土地使用权作为无形资产核算

参考答案：ABC

解析：如果购入时即用于对外出租应将其作为投资性房地产核算;如果购入的房产和土地使用权无法区分并单独计量，应将房产和土地使用权均作为固定资产核算，选项D错误。

29. 【多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有( )。

A.已出租的办公大楼

B.以经营租赁方式租入的建筑物再转租给其他单位

C.企业拥有并自行经营的旅馆、饭店

D.出租给本企业职工居住的宿舍

参考答案：BCD

解析：选项B，以经营租赁方式租入的建筑物，因为没有所有权只是有经营权，所以不能确认为投资性房地产;

选项C，企业拥有并自行经营的旅馆、饭店并没有对外出租，而是企业自身对其进行经营管理的，不属于投资性房地产;

选项D，企业出租给本企业职工居住的宿舍，属于间接为企业自身的生产经营服务，具有自用的性质，不属于投资性房地产。

30. 【多选题】下列各项中，关于投资性房地产的确认与初始计量表述不正确的有( )。

A.企业外购房地产只要用于对外出租，即使尚未出租也将其划分为投资性房地产核算

B.自行建造的投资性房地产应于该房地产达到预定可使用状态时转入投资性房地产

C.企业可以将自用房地产转为投资性房地产，但投资性房地产不得转为自用房地产

D.自行建造的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按完工日的公允价值计入投资性房地产

参考答案：ABCD

解析：企业外购房地产用于出租，只有在购入的同时开始对外出租或用于资本增值，才能作为投资性房地产加以确认。在未出租前应作为自用资产核算，选项A错误;

企业自行建造的房地产，只有在自行建造活动完成(即达到预定可使用状态)的同时开始对外出租或用于资本增值，才能确认为投资性房地产，选项B错误;

企业可以将自用房地产转为投资性房地产，也可以将投资性房地产转为自用房地产，选项C错误;

自行建造的投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，应按确定的自行建造投资性房地产成本计入投资性房地产，选项D错误。

31. 【多选题】下列关于采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产会计处理的表述中，正确的有( )。

A.不计提折旧和减值准备

B.公允价值变动的金额计入当期损益

C.公允价值变动的金额计入其他综合收益

D.自用房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产时，公允价值高于账面价值的差额计入其他综合收益

参考答案：ABD

解析：公允价值变动的金额计入当期损益(公允价值变动损益)，选项C错误。

32. 【多选题】一般情况下，下列有关投资性房地产后续计量会计处理的表述中，正确的有( )。

A.不同企业可以分别采用成本模式或公允价值模式

B.满足特定条件时可以采用公允价值模式

C.同一企业可以分别采用成本模式和公允价值模式

D.同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式

参考答案：ABD

解析：对投资性房地产进行核算时，同一企业不得同时采用成本模式和公允价值模式进行后续计量，选项C错误。

33. 【多选题】下列投资性房地产业务，影响企业营业利润的有( )。

A.成本模式下计提折旧

B.公允价值模式计量下的公允价值变动

C.成本模式计量下计提的减值准备

D.非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额

参考答案：ABC

解析：选项A，计入其他业务成本;选项B，计入公允价值变动损益;选项C，计入资产减值损失，上述三项均影响营业利润;选项D，计入其他综合收益，不影响营业利润。

34. 【多选题】下列各项关于投资性房地产计提折旧或摊销的表述中正确的有( )。

A.成本模式计量下当月增加的房屋当月不计提折旧，下月开始计提折旧

B.成本模式计量下当月增加的土地使用权当月进行摊销

C.公允价值模式下计量的投资性房地产均不计提折旧和摊销

D.成本模式计量下当月增加的土地使用权当月不进行摊销，下月开始计提摊销

参考答案：ABC

解析：成本模式下，投资性房地产的折旧或摊销与固定资产或无形资产的相关规定一致。即：当月增加的投资性房地产(建筑物)当月不提折旧，下月开始计提折旧，当月减少的投资性房地产(建筑物)当月照提折旧;当月增加的投资性房地产(土地使用权)当月即开始摊销，当月减少的投资性房地产(土地使用权)当月停止摊销，选项A和B正确，选项D错误;采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，选项C正确。

35. 【多选题】关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有( )。

A.采用公允价值模式进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或摊销

B.采用公允价值模式进行后续计量的，应对投资性房地产计提折旧或摊销

C.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

D.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式

参考答案：AC

解析：采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益，选项A正确，选项B错误;

企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理。已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式，选项C正确，选项D错误。

36. 【多选题】下列各项中，关于投资性房地产后续计量的表述正确的有( )。

A.同一企业应对所有的投资性房地产采用同一种计量模式进行后续计量

B.成本模式进行后续计量的投资性房地产按月计提折旧(摊销)

C.成本模式进行后续计量的投资性房地产在期末发生减值的应计提减值准备

D.公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末公允价值变动计入投资收益

参考答案：ABC

解析：公允价值模式进行后续计量的投资性房地产期末公允价值变动计入公允价值变动损益。

37. 【多选题】下列各项中，关于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产表述正确的有( )。

A.取得的投资性房地产为房产的，应在增加的次月开始计提折旧

B.取得的投资性房地产为地产的，应在增加的次月开始计提摊销

C.取得的投资性房地产在资产负债表日出现减值迹象需进行减值测试

D.如果发生减值应计提减值准备，将减值金额计入资产减值损失

参考答案：ACD

解析：取得的投资性房地产为地产的，应在增加的当月开始计提摊销。

38. 【多选题】2021年6月30日甲公司能够持续、可靠取得投资性房地产的公允价值，将成本模式计量的投资性房地产转为公允价值模式计量。当日投资性房地产的账面原值6000万元，已提折旧2500万元，已提减值准备500万元，公允价值为4000万元。不考虑所得税等其他相关因素，则下列会计处理正确的有( )。’

A.账面价值与公允价值的差额计入公允价值变动损益

B.账面价值与公允价值的差额计入其他综合收益

C.账面价值与公允价值的差额计入留存收益

D.投资性房地产应按变更当日的公允价值计量

参考答案：CD

解析：甲公司的会计分录：借：投资性房地产—成本4000

投资性房地产累计折旧(摊销)2500

投资性房地产减值准备500

贷：投资性房地产6000

盈余公积100

利润分配—未分配利润900

39. 【多选题】关于投资性房地产转换后的账面价值的确定，下列说法中正确的有( )。

A.在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的账面价值

B.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值

C.采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值

D.自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照原账面价值计量

参考答案：AB

解析：在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的账面价值，选项A正确;

采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，选项B正确，选项C错误;

自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计量，选项D错误。

40. 【多选题】甲公司2021年2月1日将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为2年，年租金120万元(不含增值税)，当日该办公楼的账面价值为2600万元，其公允价值为2800万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2021年12月31日该办公楼的公允价值为3000万元。假设不考虑所得税及其他相关因素。则下列会计处理正确的有( )。

A.转换日投资性房地产的入账价值为2600万元

B.转换日应确认其他综合收益200万元

C.该投资性房地产持有期间公允价值变动计入当期损益

D.公允价值模式进行后续计量的投资性房地产需定期进行减值测试

参考答案：BC

解析：转换日投资性房地产的入账价值为转换日公允价值2800万元，选项A错误;

以公允价值计量的投资性房地产资产负债表日无须进行减值测试，选项D错误。

41. 【多选题】下列各项中，关于投资性房地产出售的说法正确的有( )。

A.出售投资性房地产取得的收入属于营业收入

B.出售成本模式计量的投资性房地产，应将其账面价值结转至营业成本

C.出售公允价值模式计量的投资性房地产，应将原计入公允价值变动损益的金额转入营业成本

D.出售公允价值模式计量的投资性房地产，应将原计入其他综合收益的金额增加营业收入

参考答案：ABC

解析：出售公允价值模式计量的投资性房地产，应将原计入其他综合收益的金额冲减营业成本。

42. 【多选题】投资性房地产转换日的确定方法，正确的有( )。

A.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

B.作为存货的房地产改为出租，其转换日为租赁期开始日

C.作为自用建筑物停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

D.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

参考答案：ABCD

解析：以上说法均正确。

43. 【多选题】下列关于采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用房地产的会计处理，表述正确的有( )。

A.转换日公允价值大于账面价值的差额计入其他综合收益

B.转换日公允价值大于账面价值的差额计入公允价值变动损益

C.转换日公允价值小于账面价值的差额计入留存收益

D.转换日公允价值小于账面价值的差额计入公允价值变动损益

参考答案：BD

解析：公允价值模式下投资性房地产转为自用房地产的借贷方的差额都是计入公允价值变动损益的。

44. 【判断题】投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的固定资产。( )

参考答案：错误

解析：投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。

45. 【判断题】企业将采用经营租赁方式租入的土地使用权转租给其他单位的，应该将土地使用权确认为投资性房地产。( )

参考答案：错误

解析：对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，因不拥有其产权，不能确认为投资性房地产。

46. 【判断题】企业自行建造房地产达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产等，对外出租时，再转为投资性房地产。( )

参考答案：正确

解析：达到可使用状态时，没有对外出租，不符合投资性房地产的确认条件，应该确认固定资产。

47. 【判断题】企业将办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其作为投资性房地产核算。( )

参考答案：正确

解析：企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。例如，企业将其办公楼出租，同时向承租人提供维护、保安等日常辅助服务，企业应当将其确认为投资性房地产。

48. 【判断题】企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应将其转入在建工程。( )

参考答案：错误

解析：企业对某项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产核算，即通过“投资性房地产一在建”科目核算，再开发期间不计提折旧或摊销。

49. 【判断题】与投资性房地产有关的费用化后续支出应在发生时计入其他业务成本。( )

参考答案：正确

解析：与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，如企业对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益，借记"其他业务成 本"等科目，贷记"银行存款"等科目。

50. 【判断题】企业对投资性房地产进行后续费用化支出，应将支出计入管理费用。( )

参考答案：错误

解析：企业对投资性房地产进行后续费用化支出，应将支出计入其他业务成本。

51. 【判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，不计提折旧或摊销，但发生减值时应计提减值准备。( )

参考答案：错误

解析：采用公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，也不计提减值准备。

52. 【判断题】企业可以根据情况，对投资性房地产后续计量在成本模式与公允价值模式之间转换。( )

参考答案：错误

解析：投资性房地产后续计量模式一经确定，不得随意变更，并且投资性房地产后续计量模式的变更只能由成本模式转换为公允价值模式，不能由公允价值模式转换为成本模式。

53. 【判断题】公允价值模式计量的投资性房地产账面价值大于可收回金额的差额应计提减值准备。( )

参考答案：错误

解析：公允价值计量的投资性房地产不计提减值准备。

54. 【判断题】只要投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场，则可以将投资性房地产采用公允价值模式计量。( )

参考答案：错误

解析：采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，应当同时满足下列条件：①投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场;②企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理的估计。

55. 【判断题】成本模式进行后续计量的投资性房地产需按月计提折旧或摊销，而采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产无须计提折旧或摊销，按公允价值计量，公允价值变动计入公允价值变动损益。( )

参考答案：正确

解析：公允价值模式下的投资性房地产不折旧、不摊销、不减值。

56. 【判断题】已采用成本模式计量的投资性房地产在满足条件时可以转为公允价值模式计量，并按会计估计变更进行处理。( )

参考答案：错误

解析：成本模式转公允价值模式应作为会计政策变更处理。

57. 【判断题】已采用公允价值模式计量的投资性房地产如果无法取得其公允价值的，可以转为成本模式计量。( )

参考答案：错误

解析：已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得转回成本模式计量。

58. 【判断题】采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，如果新取得的一项投资性房地产的公允价值不能持续可靠取得的，应对其采用成本模式进行后续计量直至处置，并假定无残值。( )

参考答案：正确

解析：在极少数情况下，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业，有证据表明，当企业首次取得某项 非在建投资性房地产时(或某项现有房地产在完成建造或开发活动或改变用途后首次成为投资性房地产时)，该投资性房地产公允价值不能持续可靠取得的，应当对该投资性房地产采用成本模式计量直至处置，并假设无残值。

59. 【判断题】企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入营业外收入或营业外支出。( )

参考答案：错误

解析：企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益，实际收到的处置收入计入其他业务收入，所处置投资性房地产的账面价值计入其他业务成本。

60. 【判断题】将采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用资产，投资性房地产的账面价值小于公允价值的差额计入其他综合收益。( )

参考答案：错误

解析：将采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转为自用资产，投资性房地产的账面价值与公允价值的差额计入公允价值变动损益。

61. 【判断题】将自用房地产转为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，转换日房地产的公允价值大于其账面价值的差额计入公允价值变动损益。( )

参考答案：错误

解析：将自用房地产转为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，转换日房地产的公允价值大于其账面价值的差额计入其他综合收益。

62. 【判断题】企业将投资性房地产出售取得的出售价款属于企业营业外收入。( )

参考答案：错误

解析：企业将投资性房地产出售取得的出售价款属于企业营业收入，计入其他业务收入。

63. 【判断题】采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产出售，应将原计入公允价值变动损益的金额结转到其他业务成本。( )

参考答案：正确

解析：投资性房地产的账面价值以及公允价值变动损益、其他综合收益，都在出售时转入其他业务成本。

64. 【简答题】甲公司2014年至2019年发生以下交易或事项：2014年12月31日购入一栋管理用办公楼，实际取得成本为3000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。因公司迁址，2017年6月30日甲公司与乙公司签订租赁协议。协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期为2年，年租金为150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2900万元，至租赁期开始日该固定资产未计提减值准备。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2017年12月31日，该办公楼的公允价值为3000万元：2018年12月31日，该办公楼的公允价值为3100万元;2019年6月30日，甲公司将投资性房地产对外出售，售价为3200万元。

假定不考虑相关税费。

要求：(1)确定房地产转换日。

(2)计算出租办公楼2017年计提折旧金额并编制相关会计分录。

(3)编制租赁期开始日的会计分录。

(4)编制2017年取得租金收入的会计分录。

(5)计算上述交易或事项对甲公司2017年度营业利润的影响金额。

(6)编制2019年6月30日出售投资性房地产的会计分录。

参考答案：(1)转换日为2017年6月30日。自用建筑物停止自用，改为出租，转换日为租赁期开始日。

(2)该房地产2017年1月至6月计提折旧，以公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧，即7月至12月不计提折旧。2017年应计提的折旧=3000/20 × 6/12=75(万元)。

会计分录如下：借：管理费用75

贷：累计折旧75

(3)办公楼出租前已提折旧=3000/20×2.5=375(万元)，转换前该办公楼账面价值=3000-375=2625(万元)。

会计分录如下：借：投资性房地产—成本2900

累计折旧375

贷：固定资产3000

其他综合收益275

(4)因年租金为150万元，所以2017年下半年的租金为75万元。

会计分录如下：借：银行存款75

贷：其他业务收入75

(5)上述交易或事项对甲公司2017年度营业利润的影响金额=-75(折旧金额) +150/2(租金收入)+ (3000-2900)(投资性房地产公允价值变动)=100(万元)。

(6)出售投资性房地产前累计确认公允价值变动损益=3100-2900=200(万元)。

会计分录如下：借：银行存款3200

贷：其他业务收入3200

借：其他业务成本3100

贷：投资性房地产—成本2900

—公允价值变动200

借：公允价值变动损益200

贷：其他业务成本200

借：其他综合收益275

贷：其他业务成本275

解析：65. 【简答题】甲公司从事房地产开发经营业务，对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。甲公司的财务经理在复核2021年度财务报表时，对以下交易或事项会计处理的正确性难以作出判断：(1)1月1日，因商品房滞销，董事会决定将两栋商品房用于对外出租。1月20日，甲公司与乙公司签订租赁合同并将两栋商品房以经营租赁方式提供给乙公司使用。出租商品房的账面余额为9000万元，未计提跌价准备，公允价值为10000万元。该出租商品房预计使用50年，预计净残值为零，采用年限平均法计提折旧。甲公司认为其出租的商品房属于存货，因此2021年未对商品房计提折旧。

(2)3月5日，收回租赁期届满的商铺，并计划对其重新装修后继续用于出租。该商铺成本为6500万元，至重新装修之日，已计提折旧2000万元，账面价值为4500万元。装修工程于3月6日开始，于当年年末完工并达到预定可使用状态，共发生装修支出1500万元，均符合资本化条件，替换原装修支出的账面价值为300万元。装修后预计租金收入将大幅增加。甲公司将发生的装修支出1500万元计入当期损益。假定不考虑其他因素。

要求：(1)根据资料(1)，判断甲公司2021年对出租商品房未计提折旧的会计处理是否正确，同时说明判断依据;如果甲公司出租的商品房2021年需要计提折旧，请计算折旧金额。

(2)根据资料(2)，判断甲公司将发生的装修支出1500万元计入当期损益的会计处理是否正确，同时说明判断依据。计算商铺2021年12月31日的账面价值。

(3)计算甲公司2021年12月31日资产负债表中投资性房地产的列报金额。

参考答案：(1)甲公司的会计处理不正确。

理由：甲公司将商品房对外出租，应作为投资性房地产核算，甲公司对出租的商品房采用成本模式进行后续计量，则应计提折旧。2021年应计提的折旧额=9000÷50×11/12=165(万元)。

(2)甲公司的会计处理不正确。

理由：发生装修支出金额较大，装修后预计租金收入将大幅增加，故发生的装修支出符合投资性房地产的确认条件，应予资本化。2021年12月31日商铺的账面价值=4500-300 +1500=5700(万元)。

(3)2021年12月31日投资性房地产的列报金额=9000-165+ 5700=14535(万元)。

解析：66. 【简答题】甲公司适用的所得税税率为25%。相关资料如下：资料一：2018年12月31日，甲公司以银行存款44000万元购入一栋达到预定可使用状态的写字楼，立即以经营租赁方式对外出租，租期为2年，并办妥相关手续。

该写字楼的预计可使用寿命为22年，取得时成本和计税基础一致。

资料二：甲公司对该写字楼采用公允价值模式进行后续计量。所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000万元。

资料三：2019年12月31日和2020年12月31日，该写字楼的公允价值分别45500万元和50000万元。

资料四：2020年12月31日，租期届满，甲公司收回该写字楼，并供本公司行政管理部门使用。甲公司自2021年开始对写字楼按年限平均法计提折旧，预计尚可使用20年，预计净残值为零，所得税纳税申报时，该写字楼在其预计使用寿命内每年允许税前扣除的金额均为2000万元。

资料五：2024年12月31日，甲公司以52000万元出售该写字楼，款项收讫并存入银行。

假定不考虑除所得税以外的税费及其他因素。

要求：(1)甲公司2018年12月31日购入并立即出租该写字楼的相关会计分录。

(2)编制2019年12月31日投资性房地产公允价值变动的会计分录。

(3)计算确定2019年12月31日投资性房地产账面价值、计税基础及暂时性差异(说明是可抵扣暂时性差异还是应纳税暂时性差异);并计算应确认的递延所得税资产或递延所得税负债的金额。

(4)编制2020年12月31日甲公司收回该写字楼的相关会计分录。

(5)计算确定2021年12月31日该写字楼的账面价值、计税基础及暂时性差异(说明是可抵扣暂时性差异还是应纳税暂时性差异);并计算递延所得税资产或递延所得税负债的余额。

(6)编制出售固定资产的会计分录。

参考答案：(1)

借：投资性房地产——成本44000

贷：银行存款44000

(2)

借：投资性房地产——公允价值变动1500

贷：公允价值变动损益1500

(3)2019年12月31日投资性房地产账面价值为45500万元，计税基础=44000-2000=42000(万元)，应纳税暂时性差异=45500-42000=3500(万元)，应确认递延所得税负债=3500×25%=875(万元)。

(4)

借：固定资产50000

贷：投资性房地产——成本44000

——公允价值变动1500

公允价值变动损益4500

(5)2021年12月31日该写字楼的账面价值=50000-50000/20=47500(万元)，计税基础=44000-2000×3=38000(万元)，应纳税暂时性差异=47500-38000=9500(万元)，递延所得税负债余额=9500×25%=2375(万元)。

(6)

借：固定资产清理40000

累计折旧10000 (50000/20*4年)

贷：固定资产50000

借：银行存款52000

贷：固定资产清理40000

资产处置损益12000