民法典物权编司法解释一全文解读：不动产纠纷怎么判

最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典物权编的解释的这个第一号, 它是在二零二零年十二月二十五日, 由最高人民法院审判委员会开第十八二五次的会议给通过掉的了, 现在它是正式公布出来, 规定从二零二一年一月一日开始起就实行执行。

最高人民法院

2020年12月29日

法释〔2020〕24号

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》

物权编的解释（一）

在2020年12月25日这天, 最高人民法院审判委员会。

在第1825次会议通过了这个文件之后, 该文件就正式从2021年1月1日开始执行了。

为了能把关于物权的纠纷案件审理得正确一些, 依据《中华人民共和国民法典》还有其他的有关规定来做事情呢, 在结合了我们平时审判实践的情况的基础之上, 所以才制定了这样一个解释出来。

第一条关于不动产的所有权到底归谁, 还有那些给不动产做登记的基础, 比如买卖、送给人、抵押贷款啦这些事儿产生了纠纷。要是当事人去人民法院提起民事诉讼的话, 法院就得按照规定来受理这个案子。不过, 有个例外情况。

就是如果当事人已经在打行政诉讼的过程中, 申请把上面说的那些民事纠纷一起处理掉了, 并且人民法院也确实把这些争议都放在一起审理了, 那就不需要再单独按第一种情况去受理了, 要排除这种情况。

第二条当事人如果手里有证据, 能够证明不动产登记簿上面所记载的那些东西和真实的情况是不符的, 并且他也能够提供证据证明他是这个不动产的真正权利人, 在这种情况下, 他就提出要确认他自己是享有这个物权的一方。对于这种请求, 法律是应该支持的。

第三条当异议登记因为符合《民法典》第二百二十条第二款规定的那些原因而失效之后, 如果当事人向法院提起了民事诉讼, 而且其诉讼请求是要求确认物权的归属关系, 那么法院方面应该依据相关的法律规定来受理这个案件并且进行办理。

需要特别说明的一点是, 即便异议登记已经失去了效力, 这并不会对人民法院后续对该案件实体内容进行审理工作带来任何影响或者阻碍。

第四条如果在没有经过那个已经做了预告登记的权利人同意的情况下, 你去转让不动产的所有权, 还有这种物权相关的东西, 或者你是去设立建设用地使用权, 或者是居住权, 也或者是地役权, 再或者是抵押权, 这些都属于设立其他物权的情况, 那么你就得按照民法典第二百二十一条第一款里边的规定去办, 要这么认定的话, 就是觉得这个行为不发生物权效力的事情。

第五条当那用来买不动产并办了预告登记的协议, 因为被判定没有法律效力或者被撤销, 又或者因为那个已经做了预告登记的人自己选择不想要这个债权了, 这些情况都应该被看作是民法典里的第二百二十一条第二款里头所讲的那种“债权消失”的状态。

第六条在转让人转让诸如船舶、航空器、以及机动车这些物品的所有权的情况之下, 一旦受让人已经在实际中支付合理的对价并且取得了实际占有的状态, 尽管并没有进行登记手续, 如果此时转让人的债权人站出来主张自己属于《民法典》第二百二十五条中所称的那个“善意第三人”, 这种说法是不会被支持的, 但是法律有特别规定的例外情况除外。

第七条人民法院和仲裁机构在分割共有不动产或者动产的案件中作出了改变原有物权关系的判决书、裁决书以及调解书, 并且这些都依法生效了, 另外一方面, 人民法院在执行程序里面作出了拍卖成交裁定书, 还有变卖成交裁定书, 也包括了以物抵债裁定书, 这样的情况是应当被认定为了民法典第二百二十九条那个条款里面所说的导致物权发生了设立或者是变更又或者是转让或者是消灭的情况的人民法院以及仲裁机构的法律文件。

第八条权利人是依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条的规定, 从而享有物权的。但是这个权利人, 是尚未完成动产的交付, 或者尚未登记不动产的那个状态的。

假如说这个权利人, 是根据民法典第二百三十五条至第二百三十八条的这些规定, 然后去提出请求, 来保护他自己的那个物权的。那么在这种情况下, 法院对于他的请求, 应当是可以予以支持的。

第九条当因为存在继承、遗赠这样的情况的时候, 导致拥有共有份额的权利主体变成了另外的人, 在这种情况下呢, 如果那些属于按份共同拥有这个权利的其他人主张他们要优先去买下来, 那么这种情况一般是不被支持的, 可是要是这些按份共有人之间之前已经约定好了其他的情况, 那就另当别论了。

第十条在民法典第三百零五条这个条文里面, “同等条件”到底是个啥意思, 咱们现在得综合考虑好几个方面的情况才能确定出来。这些因素里就包括那个有共有份额的人要把它转让给别人的时候, 转让的价格是多少钱、买方付钱给卖方的方式是怎么样的、还得看付款的期限具体有多长。

第十一条关于行使优先购买权的那个时间段, 如果共有人里面是按照份额来算的那种共同所有人之间, 你们如果有约定具体的规矩, 那么就按照约定好的方式来处理；但是, 如果没有约定这种规矩, 或者是虽然有了约定但是说得不清楚、搞不明白的具体情形时, 那么就应该根据下面列出来的那些情况进行确定。

（一）转让人是向那些其他的按份共有人去发出了包含有同等条件内容的一个通知, 在这个通知里面是载明了行使这个权利的期间的, 那么就是拿这个期间来作为标准的。

（二）如果在通知里面没有写出来要怎么行使那个期间, 或者写出来的期间比较短, 比通知送达给本人开始计算的十五日还要短的话, 那么这个时间就要按照十五日来算。

（三）如果转让人没有进行通知, 那么这个十五日的期限要从其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的时候开始计算。

（四）转让人没有通知, 并且没办法确定其他的按份共有人是不是知道或者是应当知道最终确定的相同条件的话, 那么这个期限就是总共从共有份额的权属发生转移的时候开始算起, 一直到六个月为止。

第十二条按份共有人把属于他的那份财产份额卖给不在共有人名单里的人去, 此时其他按份共有人要是根据现行的法律规定以及相关的司法解释里面的规定提出来的话, 就会按照那种和转让给外人一样的条件去主张优先购买权, 法院这边会对这些请求进行支持处理, 但是如果存在以下种种情况的话, 其他按份共有人所提出的相关请求是得不到支持的。

（一）没有在这个解释里面第十一条规定的那个期间之内去主张那个优先购买权, 或者是虽然主张了优先购买权, 但是提出了减少转让价款这样的要求, 或者提出增加转让人负担等具有实质性变更性质的一些要求。

（二）他以自己的优先购买权遭到了侵害作为理由, 去提出诉讼, 他仅仅是请求要撤销那个共有份额的转让合同, 或者请求法院来认定这份合同是无效的。

第十三条当按份共有人之间发生共有份额的转让行为之时, 如果其他的按份共有人提出主张, 声称他们要根据民法典第三百零五条的规定来行使优先购买的权利的话, 那么这种主张是不会得到人们的支持的, 但是呢, 如果各方的按份共有人在之前的安排中已经有了另外的约定存在的话, 这种情况就得听从他们自己的约定来进行处理了。

第十四条当受让人在获得不动产或者动产的时候, 他不知道转让人是没有权利去处分的, 同时他也没有犯下重大过失这样的错误, 这时候就应该认定受让人的状态是善意的。

真实的人如果想要证明买的人不是处于好心状态, 那么真实的人就需要拿出证据来说明这个问题。

第十五条存在以下任何一种情况的, 都应该认定这个不动产的受让者已经知道了出让者是没有权利进行处分的。

（一）在登记簿那里, 是存在着有效的异议登记的。

（二）在预告登记这个有效的期间里面, 如果说经过了那个被预告登记权利的人同意的话。

（三）登记簿里面已经记下来了, 司法机关或者行政机关依法作出的那种裁定、决定, 内容是关于查封不动产权利, 或者是用其他办法来限制不动产权利的具体事宜。

（四）受让人他知道了, 在那登记簿上面记载的那个权利主体它是有错误的。

（五）受让人是知道他人已经在法律上享有不动产物权的这样一个事实的，所以, 受让人对于这样的状态是有清楚的知晓的。

如果真实权利人家手里拿出证据, 这些证据表明那个不动产的受让人应当知道转让人没有权利去处分这个东西的, 这种情况下就应当被认定为受让人存在很大的过失。

第十六条当受让人去接受动产转让的这个事情发生的时候, 如果当时涉及到的交易对象, 还有那个交易的场所, 又或者是说挑的那个交易时机这些东西, 它们都是跟平常的交易习惯不怎么搭界的, 不符合常规的, 这样的话就该认定当时的这个受让人是有比较严重的过错情况的。

第十七条根据民法典第三百一十一条第一款第一项里的意思, 那个叫“受让人在受让这个不动产或者动产的时候”的具体时刻是什么呢? 这个说法指的就是要把不动产的物权转移登记手续给依法办完的那个时间点, 或者是把动产交付过去的那一刻。

如果当事人是采用民法典第二百二十六条规定的那种方式来交付动产的话, 那么转让动产这种民事法律行为生效的那个时候, 就视作是动产交付完成的时间点。

如果当事人是采用民法典第二百二十七条规定的那种方式来进行动产交付的话, 那么在转让人和受让人之间, 关于转让返还原物请求权的那个协议生效的时候, 就被认定为动产交付完成的时间点。

在不动产与动产物权设立的情况中, 如果法律方面还有别的特别规定需要遵守的话, 那就必须得去按照那些法律规定当中所写明的时间点来进行判定才行, 看看这个权利人在当时的那个特定时刻, 到底能不能被认定为是出于善意状态的。

第十八条《中华人民共和国民法典》第三百一十一条第一款第二项里面所讲的“合理的价格”, 是应当根据被转让的那个东西到底是个什么性质, 还有它有多少数量, 以及人家是怎么付这个钱的这些情况, 再拿去参考一下在那个时候当地市场上这个玩意儿大概能卖多少钱, 并且还要看一看平时大家交易的时候都习惯怎么样操作。

要把上面说的这些东西综合在一起, 然后才能认定到底算不算是一个合理的价格。

第十九条转让人把民法典第二百二十五条规定的那些东西, 比如说船舶, 航空器, 还有机动车之类的一并交付给了受让人, 这个时候就应该判断为它已经符合了民法典第三百一十一条第一款第三项里所提到的关于善意取得的条件。

第二十条只要出现以下任一状况, 那么假如受让人提出想要依据民法典第三百一十一条里的规定来获得所有权的说法, 法律是不会给予支持的。

（一）那份关于转让的协议, 在法律层面是被认定成没有效力的。

（二）这个转让合同已经被撤销了。

第二十一条这条解释从现在开始起生效, 具体实施的时间点是二零二一年一月一日。