期末考试房地产估价（A卷）参考答案及评分标准解析

期末考试，《房地产估价》（A卷）参考答案以及评分标准，评卷人，判定某可比实例的成交价格相较于正常价格低6%，那么交易情况修正系数为（D），题号，一，得分，二，三，四，总分，A.0.060，D.1.064，B.0.940，C.1.060，说明，考试时能够携带不具备记忆功能的计算器，（B）限制了估价报告书的用途。A.有一种方法叫估价方法，B.存在着一种目的被称作估价目的，C.有着一类原则名为估价原则，D.存在一个时期叫做估价日期，一、判断题（在每小题后面的括号内填入判断结果，你觉得正确的就用 “√”来表示，错误的拿“×”去表示。每题 1 分，总共 10 分）3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。A.收益能够被量化，B.风险能够被量化得分，C.收益或者风险其中之一能够被量化，D.收益和风险都能够实现量化，4．直线趋势法公式 y=a+bx 中，x 表示（D）。评卷人，A.价格，B.常数，C.价格变动率，D.时间，1.建筑物的经济折旧，是建筑物，因功能落后，所导致的价值贬损。（×）2.人口密度过高，会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√）3.在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者，是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√）5．存在着拍卖价格，还有招标价格，以及协议价格，这三者之间的关系在正常状况下为（A ）A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。A.开发成本 B.权益 C.物质实体7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。4．在同一条道路之上，不应该附设两种不一样的路线价。（×）D.B和C。，5 ．估价时点就是被选定的一个估价作业的特定日期。（×），6 ．要是可比实例的交易时点跟估价时点不一样，那么就必须进行交易日期修正。（×），7 ．某一个地带有一条铁路，这一个地带要是作为居民区，铁路就有可能成为增值因素。（×），8 ．运用成本法评估房地产价值的时候，开发成本是指将生地、毛地等开发成可供建设用熟地所花销的一切客观、合理的费用。（×）A.空间直线距离与B.交通路线距离、C.交通时间距离及D.至市中心距，8．市场法的理论依据是(B)。A.适合原理当中的原理、B.替代原理、C.最高最佳使用原则、D.均衡，9．房地产的特性主要取决于建筑物的特性，并且是以建筑物的特性作为基础的。（×）10．成本法并不适宜评估具有开发或者再开发潜力的房地产价格。（×）9．某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值是30万元，通过抵押获得了贷款60万元。若是去投火灾险，那么其起投保价值应当是（B）万元 ，二、是单选题 ，下列各题的备选答案之中只有一个选项是属于正确的 ，请把正确的答案填写在括号当中 。无法按照要求改写这段内容，因为其包含数学题目相关信息，已有自身特定表述逻辑，强行改写会破坏原意且无法达到超级拗口难读又不改变主要内容的目的 。只要是新近开发建造的房地产，只要是计划开发建造的房地产，只要是可以假设重新开发建造的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价，（2分）三、简答题，每题5分，共15分，得 分，②有独特设计的房地产有只针对个别用户 special needs 的特殊需要而开发建造的房地产，（1评卷人分）1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？③单纯建筑物进行估价的时候，通常情况下也是采用成本法；（1分）答：①要确定基准地价评估所针对的区域范围。②需明确基准地价的内涵、构成、④成本法同样适用于市场不完善或者狭小市场上没办法运用比较法来进行估价的表达方式、基准日期等。（1分）房地产。（1分）③来划分地价区段。④对标准宗地的价格进行抽查评估。（1分）四、综合题（每题20分，共60分）⑤计算区段地价。（1分）得 分⑥确定基准地价。评卷人⑦给出了基准地价应用的建议以及技术。选取的可比实例需要符合哪些方面要求呢？回答是：选取的可比实例要符合4个方面要求：其一，区位、权益以及实物状况都和估价对象相同或者相近，也就是估价对象的类似房地产；其二，交易类型与估价目的相契合；其三，成交日期和估价时点相近；其四，成交价格是正常价格或者能够修正为正常价格。进行如下操作：统一付款方式。成本法适用的对象都有哪些呢？第2页，共4页，（2）分答，适用于成本法的对象，乙总价等于15万美元，（2）分，设限60年，残值率为0，家具设备原值8000万元，耐用年限是12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税是租金的12%，营业税等是6%。报酬率为8%。②统一化为单价。则 ： 解 ： ① 运 用 收 益 法 有 限 年 公 式 ， 求 取 房 地 产 价 格 ， 其 公 式 为 ： 甲 单 价 等 于 764220 除 以 200 ， 为 3821.1 元 人 民 币 每 平 方 米 建 筑 面 积 ， （2）V 等 于 A 除 以 Y 乘* 。

1-1/(1+Y)n

分成②来计算，年总收益等于56000乘以65%乘以150乘以12乘以括号1减去15%，结果是5569.2万元，这里占2分，乙单价等于150000除以2500，得出是60美元每平方英尺使用面积，这占2分，然后分③要统一币种和货币单位 。则：③进行年总费用的计算，甲单价为3821．1元人民币每平方米建筑面积房地产估价师考试答案，分年折旧费等于8000乘以1减4%的差再除以12，结果是640万元，年经常费为100乘以12等于1200万元，年房产税是5569.2乘以12%等于668.3万元，营业税等为5569.2乘以6%等于334.15万元，年总费用是640加1200加668.3加334.15等于2842.45万房地产估价师考试答案，④计算年净收益等于5569.2减2842.45等于2726.75万元，⑤计算房地产价格乙单价为60乘以8.3等于498元人民币每平方英尺使用面积，④统一面积内涵。则：甲单价＝3821．1(元人民