房地产估价师有什么用？30年从业者亲述真实价值

摘要：这是一篇为参加中房学“30年·我与房地产估价”主题活动所撰写的纪念文章，作者回顾了个人转行至房地产估价的缘起，其30年的从业经历，以及参与的多项专业活动，由衷感慨房地产估价发展进步所展现的中国速度，深刻体悟此行业房地产估价之道贵在实践、难在实践的特点，殷切冀望房地产估价有着大有可为的前程愿景。

关键词：房地产估价；估价制度与标准体系建设；估价理论与实践

一、一个理科学人非自觉转身的小故事

我与房地产估价的牵手缘起于一段30年前并非自觉的邂逅。

在上世纪，具体是1993年那时候，门开启，风刮来，万木迎来春天，改革浪潮涌动，百业兴盛起来。计划经济年代里一直默默无闻的房地产业开始有起色，渐渐繁荣的房地产市场以及多元社会经济活动急切盼望房地产估价师的专业服务。但是，在那个时期国内能有几个人懂得房地产估价呢？行业想要发展，教育必须先开展起来。于是建设部从英国特地请来房地产估价方面的专家，给国内那些准备在大学开设房地产估价课程的高校老师进行先行培训，对接的单位要是放在现在那就会称为用人单位，是笔者身处的部属苏州城建环保学院，这个学院的城市管理系，早在1985年的时候就根据当时的形势创办了国内第一个房地产经营管理本科专业，而为了给授课的专家配备口语翻译，学院领导不考虑专业是不是相吻合，就在系里挑选了四个英语基础相对来说比较强的教师，本人羞愧地就处于这四个人之中，在此之前我们四个人当中谁都不清楚房地产估价到底是什么东西，英语也仅仅只有读、写这两方面的技能，口语能力是非常勉强的。岗位所需即为指令，课业任务就是喜好，不容置疑我们这四只鸭子就这般被驱赶上了台。我们恳请英国方面的专家尽快把相关培训书面资料传送过来，借此在事先能够对特定领域评估有个初步的理解。还记得我给S.Gronow教授做翻译，登台之前他祝愿我“好运”，我发自内心地回应“I need it”。幸好培训各项流程的实施基本顺利。之后培训书面资料经过反复斟酌的考量翻译后由建筑工程专业出版社出版发行，成为国内较早出现的关于特定领域评估入门性读物。在那个时候，由于还不存在统一且具权威性的房地产估价术语的中文表述，所以读本采用了一种较为少见的方式，也就是中英文双语刊印。

鉴于这一契机，英方的专家顺利帮我索要到英国文化委员会进行的基金资助，致使我能够以访问学者的身份，于1995年至1996年间前往英国研习房地产估价。我确实没有让其所期望的落空，在迅速填补房地产估价系统理论之后，凭借一个理科学者所具备的逻辑思维优势，很快寻得研究课题，连续完成两篇论文。其中第一篇针对多年来一直在 perplexing 英国房地产估价领域的传统投资法里的那个所谓 Bowcock 估价悖谬，提出系因所租用时期规定比率调整幅度不够科学合理的个人观点。租约租金、市场租金、剩余租期以及全风险收益率会使租期率发生变化，据此导出一个多元函数关系式，借此彻底解决了Bowcock类型的估价悖谬。第二篇论文针对英国业界彼时热烈讨论的现代投资法折现现金流技术推广运用里碰上的瓶颈问题，也就是由非完善可比实例交易市场数据难以同时提取租金增长率和等收益率这两个关键参数的难题，给出了数学解决办法。文章，被英国房地产估价界权威，B.Macgregor教授，推荐给房地产杂志，Estates Gazette后，破例在第一时间报道发表，引起业界积极反响，相继有后续文章跟进讨论。

那个英国做.host的人，见身为房地产估价新人的我，居然能够后来赶到前面去，既感到意外，又寄托了厚重的期望，于是主动增加资助的经费，让我的身份很快从访问那个学者转变成为博士生，也就是Doctor Candidate。转过年来的10月，我因为个人有的原因终止攻读博士然后回到国内，恰好碰上参加在国内举办的第二届房地产估价师的执业资格那种考试，接着就取得了中国房地产估价师的执业资格的证书。国家政策特许持有证书的高校教师去注册，进而兼职开展房地产估价业务，我因之受雇于一家房地产估价机构，课余的时间差不多全都掷于到公司的房地产估价实务项目之中。没曾想到就这样一干便有二十五载，和我的老朋友，原本所从事的专业却越来越远，不禁让我生出一种“候门一入深如海，从此萧郎是路人”的感觉。

二、专业的人做专业的事

踏进这一行正赶上好时候，碰到了这般黄金时期，房地产行业繁荣昌盛、持续开挂，变成国民经济里的顶梁柱。房地产估价业同样发展顺利，进步飞速。因时代变化而形成的这个平台，招来了一大群优秀人才积极加入，他们奋勇向前，坚定前行，为现代中国房地产行业估价业务的迅速兴起贡献出了自身的青春与智慧。三十年前，这儿尚是一片空旷荒芜之地，今日呈现在我们眼前的却是一座基础坚实、配套完备、架构科学、规模恢宏且管理有序的现代化产业大厦 ，它的开发建设为社会提供了独一无二的专业服务，给国家作出了前所未有的另类贡献。这是房地产估价的中国速度，值得我们每个估价人骄傲。抚今追昔房地产估价师有什么用，使得我们对这座大厦的拓荒者、设计者、建造者以及管理者心生敬意。专业之人做专业之事，这是我们常提及的，倘若此专业之人，具备能谋善断的管理能力，且拥精益求精的敬业精神，那么这对行业而言，是一种福泽，对估价人来讲，则是一件幸事。

三、行业兴旺，匹夫有责

让新兴行业能够有序发展，这需要去建设一系列配套制度，还要制定相应技术标准，这些配套制度建设、技术标准制定专业性很强，工作量极大。先驱者是白手起家的，历经艰难才得以成功。正是因为有了这一项项的基础性工程圆满落成，这些工程都有着里程碑意义，才成就了中国房地产估价业的成长以及成熟，从这当中，我们也看到了它一路走来是充满艰辛且沉稳的。

俗话说“大家一起捡柴禾，火焰就会高起来”，我个人受到邀请，参与了不少行业里的专业性活动，能够为中国房地产估价这一事业贡献出三两根柴薪，对我来说是一种荣幸。

2000年，参加了中房学举办的首次房地产估价学术征文大赛，提交的论文，在“深圳沈大杯”征文大赛中，荣获一等奖。

于2000年至2020年期间，参与了全国房地产估价师资格考试的征题工作，参与了该考试的命题工作，参与了其审题工作，又参与了评卷工作。

在2005年的时候房地产估价师有什么用，参与了国际房地产评估论坛，并且提交了一篇名为《古建筑价值评估新方向》的论文。

2006年至2018年期间，参与了房地产估价师继续教育，有全国必修课，还有地方必修课，以及选修课的讲课。

在2009年至2018年期间，多次参与会议进行研讨，对《房地产估价报告评审标准》予以修订。

2010年获评首批中国房地产估价师学会资深会员

2011年获香港测量师学会会员资格认证

在2012年5月到6月期间，受到邀请去审阅国家标准《房地产估价规范》，向其提交了个人修改意见，还参加了两标准送审会，又受到邀请去审阅国家标准《房地产估价术语标准》了。

2012年10月，参与那场包含对国家标准《房地产估价规范》以及《房地产估价术语标准》进行审查验收的会议。

2012-至今 受中房学委托，评审房地产估价报告

2015年参与修改《房地产抵押估价指导意见》

2015年参与“房地产估价国家标准知识竞赛”命题

2017年评审“2017中国房地产估价年会论文集”

2017年参会“房地产司法鉴定估价研讨会议”

2017年至2021年期间，均参与了多轮全国房地产估价师执业资格考试大纲的修订，同时也参与了多轮全国房地产估价师执业资格考试教材的修订。

在2019年到2020年这个时间段内，参与了对《涉执房地产处置司法评估指导意见》的修改工作。

2020参与修改《房地产损害赔偿估价指导意见》

上面这张简表，在他人眼里，未尝不显得枯燥无味，然而，它所记录的活动，桩桩件件，都会勾起亲历者鲜活的回忆，其中，还有不少有趣的故事。这些看似丰富紧凑的活动，实际上，远远不及学会日常业务工作内容的万分之一，不过，它们确实在一定程度上，反映出中房学为中国房地产估价的健康发展，谋篇布局、辛勤付出的一个侧影、一个脚注。

碍于历史缘故，第一代估价人差不多全是舍弃原学专业，从半路开启征程的开拓者，他们为我国房地产估价业从诞生，推进至发展并壮大，立下了不逊色于科班专家的卓越功绩。每个人转行的原因不尽相同，且各有各的传奇故事，然而毫无例外都是与中国房地产估价业极具渊源之人。他们从业三十载后不再青春年少，已然或者将至退居次要位置，年富力强的中青年估价师正快速成长为中国房地产估价行业的核心力量。伴随国家经济社会的剧烈变动，房地产估价面临着新一轮的机会与挑战。去开拓估价服务的全新方向，开拓全新领域，开拓全新技术，这已然成为新一代估价人承接过往、开辟未来的全新课题。行业要兴旺，每个人都有责任。青年估价师们，肩负的使命在肩头啊，任务重大且路途遥远啊！

四、纸上得来终觉浅，绝知此事要躬行

一个行业，择了便要忠诚一生，三十多年从事相关工作的经历，让我深刻认识到，房地产估价这个行业极具边缘性、交叉性且综合性超强，其涵盖的知识面广度极大，能力面宽度极广，在三百六十行里，很少有行业能与它相抗衡。乍一看，它的进入门槛并不显眼，当兴冲冲踏入之后，越是深入了解，越会发现其中另有一番天地，情况复杂，困难重重。房地产估价的深奥并非源于其理论有多么高深莫测，而是源于实际操作过程中常常遇到的诸多困惑。即便只是一个极为普通平常的估价项目，也都对估价师有着要求，需要其具备理工、文法、商等多学科知识，以及对这些知识的综合应用能力。特别是在估价测算里，像公式选用、参数取值、市场趋势判断等，存在着无处不在的非确定性的确定性抉择。实际上，这还仅仅只是估价实践中棘手部分的开胃小点，“理论是灰色的，生命之树常青”，源于现实生活的估价项目呈现出千姿百态、复杂生动的状况。它们时常不依照常规来出牌，要么是估价对象的实物状况出现异常，要么是区位状况存在异常，要么是权属状况呈现异常，要么是估价目的显得特殊，要么是价值类型展现特殊，要么是估价依据表现特殊，或者是这种情况，或者是那种情况，总之是存在与教科书中所陈述的那般典型完美不一样的地方。这类估价业务会给入行多年的估价师带来很不小的困惑，常常让他们处于茫然失措的状态，让他们感觉无所适从。这特别考验估价师的因地制宜、相机行事的从业经验以及处理艺术。但凡诸般此类情况，皆注定房地产估价并非一门仅依靠课堂教学以及书本学习便能够掌握的专业技能，在她身上极为充分地彰显出了“从书本上得来的知识毕竟不够完善钓鱼网，想要深入理解其中的道理，还得经过亲身实践才行”的学科特性。所以，一个房地产估价师的成长与成熟必备长期深度投身于估价作业一线，借由沉浸式的估价实践去增长见识，积累经验，练就既遵循原则又不失灵活、既具备科学性又富有艺术性处理估价难题的能力。不由得由此产生联想，房地产估价师理想的培养途径，也许应当是这样的，一方面要有高等院校之中的专业学习，另一方面还要有估价机构里的师徒带挈，对于前者而言，要全身心投入理论学习，对于后者来说，要集中精力进行实践历练。

依我个人经历来讲，要是说我用一年时间强化并弥补了相关理论知识，从而能够快速转向房地产估价专业的话，那么我花费了整整30年时间沉浸于繁杂多样的估价实践当中，借此持续学习，经过长年积累，紧跟时代步伐。“我的生命是有限的，而知识是无限的”，活到老、学到老应当是这个行业的规律。

五、前路漫漫，大有可为

年月如同歌曲，光阴好似流水，自从跟房地产估价偶然相遇之后，不知不觉已经过去半个甲子了。今日是中国房地产估价三十周年诞辰，它正处于极具活力的阶段，风采动人。而我自身却已到接近晚年的时候，青春消逝。年轻的中国房地产估价师们，进入这个行业不算难，想要做好却不容易。展望未来，道路漫长，有着诸多可发展的空间。希望后来的各位能够边走边珍惜。

回顾往昔走过的路程，不由得心中感慨万分，诸多话语或许能够凝聚成下面这十六个字来表达我的心情：

青青子衿，悠悠我心；执子之手，与子偕进！

谨以本文向开业30周年的中国房地产估价致敬！