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物业管理条例

（2003年6月8日, 中华人民共和国国务院令第379号公布）, （根据2007年8月26日《国务院关于修改〈物业管理条例〉的决定》第一次修订）, （根据2016年2月6日《国务院关于修改部分行政法规的决定》第二次修订）, （根据2018年3月19日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第三次修订）。

第一章　总则

第一条　本条例的制定, 是为了规范物业管理活动, 是为了维护业主和物业服务企业的合法权益, 也是为了改善人民群众的生活和工作环境。

第二条　此条例中提及的物业管理, 所指的是, 业主借助选聘物业服务企业这一方式, 经由业主与物业服务企业, 按照物业服务合同所约定的内容, 针对房屋以及与之配套的设施设备, 还有相关场地, 展开维修工作, 进行养护操作, 实施管理行为, 以此维护物业管理区域以内的环境卫生状况, 以及维护相关秩序的一种活动。

第三条　国家倡导业主, 透过公开的市场竞争机制, 去挑选物业服务企业, 且这份公开须保证公平, 公平又要确保公正, 以此种方式来做出选择。

第四条　国家倡导运用新的技术, 寻求创新 的新办法, 借由科技的进步, 来推动物业管理水准的提升, 以及服务水平达到更优状态。

第五条　国务院, 有建设行政主管部门, 其负责全国物业管理活动, 承担监督管理工作。

地级、县级以及县级以下的地方人民政府当中, 负责房地产行政管理的部门, 承担着在本行政区域范围以内, 针对物业管理活动展开监督管理工作的职责。

第二章　业主及业主大会

第六条　房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中物业管理师报名时间，享有下列权利：

(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

(二)提出召开业主大会会议的提议, 并且针对物业管理的相关事项给出建议。

(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

(四)参加业主大会会议，行使投票权；

(五)选举业主委员会成员物业管理师报名时间，并享有被选举权；

(六)监督业主委员会的工作；

(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；

(八)对物业共用的部位, 对共用设施设备, 对相关场地的使用情况, 享有知情权, 并且享有监督权。

(九)监督物业共用部位, 监督共用设施设备, 专项维修资金被简称为专项维修资金, 对其的管理进行监督, 对其的使用进行监督。

(十)法律、法规规定的其他权利。

第七条　业主在物业管理活动中，履行下列义务：

(一)遵守管理规约、业主大会议事规则；

(二)遵守物业管理区域内, 物业共用部位的有关使用规章制度, 还要遵循物业共用设施设备的使用规章；同时要维护公共秩序方面的规章制度, 以及环境卫生维护类的规章制度。

(三)执行, 由业主大会所作出的决定, 以及业主大会经由授权, 让业主委员会作出的决定。

(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金；

(五)按时交纳物业服务费用；

(六)法律、法规规定的其他义务。

第八条　物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会, 应当去代表, 并且要维护, 物业管理区域之内, 全体业主在物业管理活动当中的合法权益。

第九条　一个物业管理区域成立一个业主大会。

物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素, 是物业管理区域划分时需予以考虑的。其具体办法, 由省、自治区、直辖市来制定。

第十条　同一物业管理区域当中住着的业主, 应该是在物业所在地区、县的人民政府房地产那行政主管部门, 或者是街道办事处、乡镇人民政府的指引之下, 去成立业主大会, 并且要选举产生业主委员会。然而, 要是只有一个业主的, 或者是业主人数是比较少的, 而又经过全体业主都一致同意了, 决定不去成立业主大会的, 那就由业主共同去履行业主大会、业主委员会的职责。

第十一条　下列事项由业主共同决定：

(一)制定和修改业主大会议事规则；

(二)制定和修改管理规约；

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

(四)选聘和解聘物业服务企业；

(五)筹集和使用专项维修资金；

(六)改建、重建建筑物及其附属设施；

(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十二条　业主大会会议, 能够采用集体讨论这种形式, 也能够采用依据书面来征求意见的形式；然而, 必须要有物业管理区域内, 专有部分占所用建筑物总面积过半数的那些业主, 以及占总人数过半数的那些业主来参与。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

就此条例第十一条第(五)项以及相关规定的事项, 业主大会若要做出决定的话, 那么应当是经过专有部分占比建筑物总面积达到三分之二以及更多的业主, 而且还得是同时占总人数三分之二以及更多的业主全都同意才行；针对此条例第十一条规定的其他事项, 业主大会做出相关决定时, 应当是透过专有部分占比建筑物总面积是过半数的业主, 并且是占总人数过半数的业主全都同意方可得出判断。

业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。

若业主大会作出决定, 侵害业主合法权益, 或者业主委员会作出决定, 侵害业主合法权益, 那么受侵害的业主, 即可请求人民法院予以撤销。

第十三条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。

规定召开业主大会定期会议, 得依照业主大会议事规则的相关规定来进行。业主委员会在经20%以上业主提议的情况下, 应当去组织召开业主大会临时会议。

第十四条　开业主大会会议的时候, 要在会议开始之前的15日, 去告知所有的业主。

住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会。

业主委员会应当做好业主大会会议记录。

第十五条　业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

(一)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；

(二)替业主和业主大会所选聘的物业服务企业, 去签订物业服务合同。

(三)及时知晓业主的意见与建议, 及时知悉物业使用人的意见跟建议, 对物业服务企业履行物业服务合同予以监督, 对物业服务企业履行物业服务合同给予协助。

(四)监督管理规约的实施；

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十六条　业主委员会, 自选举产生那日起之内期满 30 日, 要向物业所在之地的区、县人民政府房地产行政主管部门, 以及街道办事处跟乡镇人民政府去进行备案。

由业主担任业主委员会委员, 这些业主需热心公益事业, 需责任心强, 需具有一定组织能力！

业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。

第十七条　管理规约, 要针对物业的使用方面, 物业的维护方面, 物业的管理方面, 业主的共同利益方面, 业主应当履行的义务这一方面, 违反管理规约应当承担的责任这一方面, 等诸多事项, 依照法律作出约定。

管理规约理应尊重社会公德, 不可以违反法律, 不 违规不违法, 也不能损害社会公共利益。

管理规约对全体业主具有约束力。

第十八条　业主大会议事规则, 要对业主大会如何举行议事活动的方式, 怎样开展表决的程序, 业主委员会是以何种形式组成, 以及成员的任期时长等于哪方面事项, 做出约定, 是的。

第十九条　业主大会, 应当按照法律规定履行职责, 不可以作出和物业管理毫无关联的决定, 不可以从事和物业管理不相干的活动。业主委员会, 应当依据法律履行职责, 不能作出与物业管理无关的决定, 不得从事与物业管理无关的活动。

要是业主大会作出的决定, 违反了法律、法规, 物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门, 那就应当责令限期改正, 或者撤销其决定, 并且通告全体业主。或者, 要是业主委员会作出的决定, 违反了法律、法规, 街道办事处、乡镇人民政府, 也应当责令限期改正, 或者撤销其决定, 接着通告全体业主。

第二十条　在物业管理区域内营造社会治安良好氛围, 业主大会需配合公安机关, 业主委员会要与居民委员会相互协作, 共同做好此项相关工作。

于物业管理区域当中, 业主大会积极配合相关居民委员会, 依法去履行自治管理职责, 业主委员会同样如此, 积极配合的同时, 支持居民委员会开展工作, 并且接受其指导, 还接受其监督。

在住宅小区范畴内, 业主大会所作出的决定, 以及业主委员会所给出的决定, 都应当去告知与之相关的居民委员会, 并且要认真地去听取居民委员会所提出的建议。

第三章　前期物业管理

第二十一条　在业主以及业主大会尚未选聘物业服务企业之前, 若建设单位进行物业服务企业的选聘, 那么应当签订具备书面形式的前期物业服务合同。

第二十二条　建设单位在销售物业起先那时, 会去拟定临时管理规约, 针对物业使用、维护以及管理方面, 还有业主的共同利益范畴, 业主理应履行的义务领域, 违反临时管理规约需承担的责任等相关事项, 依照法律作出约定。

建设单位制定的临时管理规约物业经理人，不得侵害物业买受人的合法权益。

第二十三条　进行物业售卖之前, 那个建设单位, 就得面向物业买受人, 把临时管理规约清清楚楚地展示出来, 并且还要对其作出详细的解释说明。

物业买受人, 于与建设单位签订物业买卖合同时, 需对遵守临时管理规约, 予以书面承诺。

第二十四条　国家倡导建设单位依据房地产开发跟物业管理相分离的准则, 借助招投标的途径来选聘物业服务企业。

建设单位, 其为住宅物业这边的情况, 应当借助招投标这种方式选取物业服务企业；要是投标人数量少于3个, 或者住宅规模比较小, 经过物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门进行批准后, 能够用通过协议方式来选定物业服务企业。

第二十五条　与物业买受人签订买卖合同的建设单位, 其所签订的合同当中, 应当涵盖前期物业服务合同所约定的那些内容。

第二十六条　在合约的这段期间之内, 前期物业服务合同是能够和对方就期限进行约定的, 然而, 当期限还没有达到规定界限的时候, 并且业主委员会已经和对应的物业服务企业成功签订了物业服务合同, 且这份合同已经正式生效的情况下, 那么前期所签订的物业服务合同就会因此而终止。

第二十七条　建设单位不得擅自处分, 业主依法享有的权利, 是物业共用部位的所有权或者使用权, 以及物业共用设施设备的所有权或者使用权。

第二十八条　物业服务的承担单位, 当着承接物业这个任务之际, 须得针对物业共用的部位, 以及共用的设施设备, 展开查验的工作。

第二十九条　于办理物业承接验收手续这个时候, 建设单位需要朝着物业服务企业移交如下这些资料:

(一)竣工总平面图, 单体建筑竣工图, 结构竣工图，设备竣工图, 配套设施竣工图, 地下管网工程竣工图等等, 这些属于竣工验收资料。

(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件；

(四)物业管理所必需的其他资料。

于前期物业服务合同终止之际, 物业服务企业理应把上述资料, 移交给业主委员会。

第三十条　在物业管理区域内进行必要物业管理用房的配置, 建设单位需按照规定予以执行。

第三十一条　承担物业保修责任的一方, 乃是建设单位自己, 其应当契合国家规定下来的保修期限, 以及保修范围才行。

第四章　物业管理服务

第三十二条　从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。

国务院建设行政主管部门, 要会同有关部门, 建立起守信联合激励机制, 以及失信联合惩戒机制, 进而加强行业诚信管理。

第三十三条　存在着这样一种情况, 即有一个物业管理区域, 在这个区域内, 是由一个物业服务企业来开展物业管理工作的。

第三十四条　为业主大会所选聘的物业服务企业, 业主委员会要与之订立书面形式的物业服务合同。

物业服务合同应对物业管理事项作出约定, 应对服务质量作出约定, 应对服务费用作出约定, 应对双方的权利义务作出约定, 应对专项维修资金的管理与使用作出约定, 应对物业管理用房作出约定, 应对合同期限作出约定, 应对违约责任等内容作出约定。

第三十五条　为业主提供服务的企业, 得依据物业服务合同里的约定, 去给予相应的服务。

物业服务企业没能履行物业服务合同里的约定, 致使业主人身安全遭受损害, 并且使得业主财产安全也受到损害, 这种情况下应当依照法律承担相应的法律责任。

第三十六条　从事物业服务的企业, 在承接物业这个行为发生的时候, 是需要按照相关规定, 和业主委员会一起去办理物业验收手续的。句末标点: 。

业主委员会, 需要向物业服务企业, 移交本条例第二十九条第一款当中规定的资料。

第三十七条　业主依法对物业管理用房拥有所有权, 物业服务企业倘若未经业主大会同意, 是不可以改变物业管理用房用途的。

第三十八条　物业服务合同终止之际, 物业服务企业按要求, 得把物业管理用房交还给业主委员会, 还需将本条例第二十九条第一款所规定的资料, 一并交还给业主委员会。

物业服务合同终止之际, 业主大会选定了新的物业服务企业, 在此情形下, 物业服务企业相互之间理应做到做好交接这一工作。

第三十九条　居住小区物业服务单位能够把物业管理领域之中的专门服务事务托付给具备专业水准的服务公司, 然而绝对不可以把此社区内的整体物业管理工作都一并交付给另外的人。

第四十条　物业服务收费得依照合理、公开和费用跟服务水平相适配的原则, 区分不同物业的性质与特点, 由业主跟物业服务企业依据国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门所制定的物业服务收费办法, 在物业服务合同里约定。

第四十一条　那些身为业主的人, 理应依据物业服务合同当中所约定的内容, 去缴纳物业服务所需的费用。要是业主和物业使用人一同达成约定, 由物业使用人前来缴纳对应的费用, 那就依从这样的约定, 而业主还需承担连带性质的交纳责任。

那些已经完工了, 然而却还没被售卖出去, 或者还没有交付给物业买受人的物业, 其物业服务费用是由建设单位来进行交纳的。

第四十二条　由县级以上人民政府价格主管部门, 会同同级房地产行政主管部门, 应当强化对物业服务收费的监督。

第四十三条　物业服务企业能够依据业主的委托, 去提供物业服务合同所约定之外的服务项目, 而服务报酬是由双方来进行约定的。

第四十四条　供水单位, 应在物业管理区域内, 向最终用户收取有关费用, 同样, 供电单位也这样, 供气单位也是如此, 供热单位亦是这般, 通信单位同样得这么做, 有线电视等单位也需向最终用户收取有关费用。

受到委托代收前面所说费用的物业服务企业, 不可以向业主收取手续费以及其他额外的费用。

第四十五条　物业管理区域当中, 存在违反有关治安方面法律、法规规定的行为, 存在违反有关环保方面法律、法规规定的行为, 存在违反物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为, 这些行为, 物业服务企业是应当予以制止的, 并且要及时向有关行政管理部门去报告。

行政管理部门在接到物业服务企业报告之后, 对于违法行为, 应当依据法律进行制止, 或者依照法律来加以处理。

第四十六条　物业管理区域内的安全防范工作, 物业服务企业应予以协助。安全事故发生之际, 物业服务企业在采取应急举措之时, 要及时向相关行政管理部门进行报告, 还要对救助工作给予协助。

物业服务企业要是雇请了保安人员, 那得遵循国家相关规定。保安人员在物业管理区域内维护公共秩序之时, 要履行自身职责, 绝不能侵害公民合法权益。

第四十七条　在物业管理活动里, 物业使用人的权利义务, 是由业主与物业使用人进行约定的。不过, 其约定不能违背法律的相关规定。同时, 也不能违反法规的有关规定。也不得违反管理规约的相关规定。

违反本条例规定之士是物业的使用人,并且违反管理规约规定之士也是物业的使用人,在此种情形之下,有关的业主应当要承担连带责任。

第四十八条　人民政府房地产行政主管部门, 其层级是县级以上地方的范畴, 应当及时去处理投诉, 这些投诉来自业主、业主委员会、物业使用人以及物业服务企业, 是在物业管理活动当中所产生的。

第五章　物业的使用与维护

第四十九条　物业管理区域当中, 依照规划所建设的公共建筑, 以及共用性的设施, 是不可以去改变其用途的。

业主若依法确实需要去改变公共建筑以及共用设施用途的, 那么应当在依照法律办理好相关手续之后去向物业服务企业告知；物业服务企业要是确实需要去改变公共建筑以及共用设施用途的, 应当先提请业主大会进行讨论以便能够决定同意, 之后由业主依照法律去办理相关手续。

第五十条　业主不可以擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。就连物业服务企业也不可以擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地。因为这会损害业主的共同利益。

因维修物业, 或者基于公共利益, 业主确实需要临时对道路、场地进行占用、挖掘的，这种情况下应当先征得业主委员会的同意, 之后还要征得物业服务企业的同意；而物业服务企业要是确实需要临时占用、挖掘道路、场地的, 应当先征得业主委员会的同意。

临时占用、挖掘道路、场地的业主、物业服务企业, 需在约定期限之内, 把那些道路、场地恢复为原本的样子。

第五十一条　负责供水的单位, 负责供电的单位, 负责供气的单位, 负责供热的单位, 负责通信的单位, 负责有线电视的单位, 这些单位应当依照法律承担这样的责任, 即在物业管理区域内, 对相关管线进行维修、养护, 对设施设备进行维修、养护。

处在前款所规定的那种情形下的单位, 因维修、养护等相关需要, 暂时地去占用、挖掘道路、场地的, 应当做到及时地让其恢复到原来的样子。

第五十二条　若业主要对房屋进行装饰装修, 那么应当在事先就告知物业服务企业。 的, 应当事先告知物业服务企业。

从事物业服务的企业, 需要去把房屋装饰装修期间的那些禁止行为以及应该注意的事儿, 告知给业主。

第五十三条　无论是住宅物业的业主, 还是住宅小区内非住宅物业的业主, 又或是与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主, 都应当依照国家有关规定去交纳专项维修资金。

专项维修资金归业主所有, 专门用于物业保修期满后, 物业共用部位的维修与更新, 以及共用设施设备的维修和改造, 不允许被挪作其他用途。

办法对专项维修资金的收取、使用以及管理进行规定, 该办法是由国务院建设行政主管部门, 会同了国务院财政部门共同制定的。

第五十四条　对于利用物业共用部位、共用设施设备来开展经营活动的情况, 应当是在获取相关业主、业主大会以及物业服务企业的同意之后, 依照规定去办理有关手续。业主所得到的收益, 是应当主要用于对专项维修资金进行补充的, 当然也能够按照业主大会所做出的决定来加以使用。

第五十五条　当物业出现安全隐患, 这种隐患危及到公共利益以及他人合法权益的时候, 责任人需要立刻进行维修养护, 而有关的业主应该提供配合。

如若责任人并未履行维修养护的义务, 那么在经过业主大会同意的状况下, 能够由物业服务企业去进行维修养护, 其产生的费用是由责任人去承担的。