李玉宇启动2025年毕业季租房服务进校园活动，如何避坑？

李玉宇

近日，2025年“毕业季租房服务进校园”系列活动启动，每年毕业季，大批高校毕业生纷纷涌入租房市场，从而开启独立生活，然而，租房之路陷阱众多，既有虚假房源，又有合同猫腻，既有押金难退的情况，又存在房东随意涨租的现象，诸多问题把初入社会的“菜鸟”弄得焦头烂额，那么，毕业季租房的各个环节怎样才能够不踩坑呢？

踩坑1 上“照骗房”的当

法官支招：多渠道核实房源真实性

在各大社交平台，虚假房源屡见不鲜，在中介门店，虚假房源也屡见不鲜，一些不良中介为吸引承租方眼球发布图片精美价格低廉且地段优越的房源信息，一些不良房东为吸引承租方眼球发布图片精美价格低廉且地段优越的房源信息，但实际看房时发现房屋破旧不堪，实际看房时发现面积狭小，实际看房时发现位置偏远，例如网上标注的是市中心精装修公寓，实际看房时却是老旧小区内的简陋出租屋，又如宣传图中的宽敞客厅，实际看房时是只能容一人通过的狭窄过道，甚至一些房源根本不存在，纯属虚构，存在虚假房源，发布者的真实目的在于骗取承租方看房费，发布者的真实目的在于收集承租方个人信息。

依照民法典第七条的规定，民事主体开展民事活动的时候，应当遵循诚信准则，秉持一种诚实的态度，恪守自己所作出的承诺。要是故意去提供虚假的房源信息，致使承租方产生错误的认知，并且基于这种错误认知作出租房意向方面的决策，这就侵害了承租方的知情权以及选择权，从而构成民事欺诈。倘若造成承租方出现经济损失，像是支付了不必要的看房费用、定金之类的，那么房东或者中介就需要承担赔偿责任。毕业生小陈踩过虚假房源的“坑”，他在网上轻信了“房东不在北京，需承租方提前支付定金、租金”这样的话术，通过手机向骗子转去租房定金，然而对方迟迟未给钥匙，小陈发现被骗后赶紧报警，最终黄某、卢某被公安机关抓获，他们累计骗取了34名受害人的26万余元，被法院判处诈骗罪有期徒刑4年，罚金4万元 。

法官提醒：

租房时，毕业生应当多渠道证实房源属实，除在正规租房平台瞧房源外，还能经由周边房产中介门店知悉市场情形价钱，对比同区域同类房屋租金。对图片精美且价格特别低的房源要保持警觉，向中介或者房东索要房屋实景照片房产证等相关证件。也可借视频通话等办法远程看房，初步判定房屋状况情形。若条件许可，实地考察是最可靠的办法，防止只凭借网上广告就轻易付定金。

踩坑2 遭遇霸王条款

法官支招：切勿仓促签合同

合法有效的一份租赁合同，是保障双方权益的关键，合同要明确双方当事人基本信息，包含房东姓名、身份证号、联系方式，还有承租方姓名、身份证号以及紧急联系人信息等，房屋详细信息不可少，像房屋地址、面积、户型结构、装修状况，并且要附上房屋平面图作为附件，租赁期限要精确到起止年月日，防止模糊表述产生后续争议。对于租金金额，支付方式，像每月银行转账、押一付三等那样的，以及支付周期这些，都需要清晰地去约定，与此同时还要注明租金是不是包含物业费、水电费这类费用，要是不包含的话，各项费用的承担方也应该明确。

部分不良的房东或者中介，会于合同之中设置霸王条款，把自身的责任义务予以弱化，加重承租方的负担，常见的有，房屋发生自然损耗，要由承租方负责维修，房东能够随时无理由收回房屋，仅仅需提前一周通知，承租方不得因任何原因提前解约，不然押金就不会退还等，这些条款，违背公平交易原则，按照民法典第四百九十六条，格式条款提供方，应当遵循公平原则，来确定当事人之间的权利和义务，并且采取合理方式，提示对方注意免除或者减轻其责任等，与对方有重大利害关系的条款。此类不公平条款承租方可主张无效。

例如，小冯和房东杨先生签了房屋租赁合同，约定小冯承租杨先生房屋直到拆迁时结束，而后杨先生提出房屋要装修，让小冯搬离，因双方没达成一样意见，杨先生向法院起诉，要求解除租赁合同，还要求小冯在合理期限内搬离承租房屋，小冯表示依照合同约定，当下房屋没拆迁，房东没权利要求自己搬离。法院作审理之后认为，民法典第七百三十条规定表明，当事人对于租赁期限未有商定或者约定不清晰明确，依据本法第五百一十条规定依旧无法确定的，视作不定期租赁，当事人能够随时解除合同，然而应当在合理期限之前通知对方，房东杨先生与小冯虽签订书面合同，不过双方约定租赁期限至拆迁时止，属于租赁期限约定不明确，经与双方进行沟通，承租房屋签订合同至今并无拆迁计划，双方亦未补充约定租赁期限何时截止。该案件归属为租赁期限约定模糊不清的情况，应被视作不定期租赁，所以，最终经由法院判处小冯在合理跨度的期限之内搬离所承租的房屋，小冯对当初未曾于合同里写明确切租赁时间一事深感懊悔 。

法官提醒：

在签订合同之前，承租方需要仔细地去阅读每一条款，对于那些不理解或者认为是不合理的地方，要及时地提出修改意见，千万不要仓促地去签字，对于约定不明确的事项一定要进行书面确认，避免只是口头承诺。另外，房屋租赁合同应该是一式两份，双方各自持有一份，要确保双方手中所持有都是原件，以此来防止后续出现纠纷时口说无凭。在进行签字的时候，最好是有第三方进行见证，比如邀请同学或者请亲友在现场，以此来增强合同签订的公正性。于此同时，承租方能够留存，与房东或者中介，就房租、押金、房屋设施等问题，进行沟通的聊天记录、通话录音等证据，倘若万一出现纠纷，这些证据能够作为辅助证明材料 。

踩坑3 碰上二房东转租

法官支招：仔细核查承租方身份与权限

很多毕业生为了减轻经济方面的压力，在租房的时候选择了合租，合租能够分摊租金成本，却也存在着诸多的隐患房产经纪人培训视频，一方面，合租者的背景是复杂的，可能存在人际冲突以及财物安全方面的风险，另一方面，要是合租当中存在二房东转租的情况，也就是二房东没有经过房东的同意就把部分房屋转租给其他人，这种转租行为有可能是无效的，一旦原房东发现了，是有权要求次承租人也就是合租者搬离的，从而导致承租方面临无家可归的尴尬境地。

比如说，租客小何忽然收到法院开庭通知，缘由是，向他出租房屋的王某乃是二房东，现房主李先生觉得王某拖欠房租，已然向其邮寄过解除房屋租赁的通知，王某不但不返还房屋，还未经自己同意就把房屋转租给小何，所以李先生要求王某支付拖欠的房租，且要求小何腾退房屋并支付房屋使用费，小何很是委屈，觉得自己是向王某租的房，和李先生不存在合同关系，李先生无权向其主张权利 。经法院审理，按照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2020年修正)第十三条规定，当房屋租赁合同无效、履行期限满了或者 解除时，若出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占用使用费，人民法院就 应支持。所以， 法院判决王某要补齐所欠租金，李先生能收回涉案房屋，小何得向李先生交纳自李先生向王某发送房屋租赁合同解除通知时日起至小何实际搬离时日止的房屋使用费 。

法官提醒：

选合租时，要跟合租室友签书面协议，写明权利业务，像租金分摊水电费咋交和公共区域使用规则房产经纪人培训视频，还有卫生打扫安排等，还要留室友身份证复印件联系方式等信息，出纠纷能及时沟通解决。平日里保证个人财物安全，妥善保管贵重物品，防止因合租起经济损失和矛盾纠纷。

要避免二房东风险，承租方在合租时，要仔细核查二房东身份，还要核查其转租权限，要求二房东出示与原房东签过的租赁合同，还要出示原房东同意转租的书面证明，并且要核实合同的真伪，承租方能通过拨打原房东电话的方式，来确认转租合法性，也能通过查看房产证复印件的方式，来确认转租合法性，要是二房东没办法提供有效证明，那就坚决不要跟其签订转租合同，避免陷入非法转租陷阱。

踩坑4 房东无故索赔维修费

法官支招：遇争议可请专业人员鉴定

看好房子，签完合同以后，就进入了交房的环节，在这个时候，承租方需要仔细地检查房屋现有的设施状况，像门窗能不能正常开关，锁具是不是完好，水电表的读数是多少，燃气设备可不可以正常使用，家电家具能不能正常使用等等。对于在检查过程当中发现的问题，要及时记录下来，并且和房东进行核实，要求房东在交房之前维修好，或者在合同里注明由房东负责维修的时间以及方式。比如说，冰箱的制冷效果不好，可以当场拍照留下证据，约定房东维修或者更换，不然承租方可自行维修之后从押金里扣除相应的费用。

租赁期间，平常一般日常的小修，像灯泡更换、水龙头拧紧这类，为由承租方负责；因为房屋老化、正常使用致使的较大维修，诸如水管破裂、电路故障、屋顶漏水等，按照民法典第七百一十三条规定，承租人在租赁物需要维修时能够请求出租人在合理期限内进行维修。出租人没有履行维修义务的，承租人能够自行维修，维修费用由出租人承担。因为维修租赁物对承租人使用造成影响的，应当相应减少租金或者延长租期。若因承租人方面的过错，从而导致租赁物出现需要维修的情况，那么出租人并不承担前款所规定的维修义务，而是由承租人来承担维修或者赔偿责任，举例说明，要是租户对洗衣机进行了不当使用，进而致使电机损坏，那么就需要自行承担维修费用 。

法官提醒：

退房之时，房东跟承租方需共同验收房屋设施，当发现新的损坏存在之时，要先去判断损坏的原因，进而分清责任归属，要是属于承租方的责任，那么承租方依照约定去进行赔偿，若并非是承租方的原因，像是自然损耗或者是因为房东前期未曾维修从而导致损坏的情况，房东不能够追究承租方的责任，当双方对于设施状况存有争议的时候，可以邀请专业维修人员来进行评估鉴定，依据鉴定的结果去处理纠纷，以此确保退房的过程公平公正，防止押金因为设施方面的问题而被无端扣减。

踩坑5 押金莫名被扣

法官支招：协商不成可寻求调解或诉讼

小美和房东赵先生签了房屋租赁合同，小美交纳了3个月房租和押金，约定押金可用于抵扣小美未交房租，若小美违约，押金用于承担违约金或赔偿金，剩余押金应在退房3个工作日内由赵先生退还小美，小美依约退房后，赵先生以房屋损坏为由拒不退还押金，小美诉至法院，法院审理后认定小美对房屋的使用属合理范围，不应承担赔偿责任，判决赵先生退还押金。

押金是租赁关系里的一种担保方式，这常引发好多矛盾，在承租方依照约定履行租赁义务，退房的时候房屋以及附属设施没有损坏，水电费等费用结清的状况下，房东应该无条件退还押金，比如承租方按时退房，房屋仅仅存在正常使用留下的痕迹，像墙面有轻微污渍，地板正常磨损，房东不能以没有根据的理由扣除押金，要是房东拒绝退还，承租方可依据民法典第三百一十一条有关物权返还请求权的规定，要求房东返还押金，并可以主张因为拖延退还产生的利息损失。

依合同约定严格执行租金支付，房东不可随意涨价或以变相形式涨租。要是遇市场租金大幅波动，房东欲调整租金，要与承租方协商达成一致，且签订书面补充协议。要是未经承租方同意，房东单方面涨租，承租方有权利拒绝支付超出合同约定部分的租金。倘若房东采用断水断电、换锁等极端手段胁迫承租方接受涨租，此行为严重侵犯承租方合法权益，承租方可向有关部门投诉或者通过法律途径起诉房东侵权，要求赔偿损失并恢复原状。

法官提醒：

一旦出现押金或者租金方面的纠纷，承租的一方最开始需要跟房东好好地协商，讲清楚事实以及法律依据，试着靠和平方式解决。协商要是没有成功，可以向当地住房和城乡建设部门、消费者协会投诉，去寻求行政调解。要是调解没有获得结果，承租方能够凭借租赁合同、支付凭证、沟通记录等证据向房屋所在地方的法院提起诉讼，通过司法程序维护自身合法权益，追讨押金或者合理租金。

毕业季时租房，充满着挑战，然而，只要熟知那些相关的法律知识，于各个环节当中保持警惕，并且严谨地进行操作，便能够有效地避开租房常见的“雷区”，进而开启安全、舒适且安心的居住生活 。

(作者单位：北京市海淀区人民法院)