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2019房地产估价师《理论与方法》考点二：房地产状况描述

第四节 房地产状况描述

一、房地产基本状况描述

对房地产基本状况的描述，应简要说明下列方面：

名称，是用来表明估价对象的称谓，比如若是估价对象为××小区××楼（幢、栋）××门（单元）××号的住宅，或者是××商场，又或者是××大厦，亦或是××酒店，还有可能是××项目用地。。

首先，出现了编号为(2)的内容，其内容为坐落，它的作用是用来表明估价对象所处的具体地点，举例来说，估价对象所在之处为××市××区××路(大街、大道)××号 。

(3)范围：要表明，估价对象究竟是仅仅涵盖房地产里的土地、房屋、构筑物、树木等这些财产，还是进一步包含了房地产以外的家具、机器设备、债权债务以及特许经营权等此类其他财产 。

(4)规模：针对土地而言，需说明土地面积，比如说，估价对象土地面积为××平方米（公顷）；对于建筑物来讲，通常要说明建筑面积或者套内建筑面积、使用面积、营业面积、可出租面积，像估价对象房屋的建筑面积是××平方米；旅馆得说明客房数或床位数，餐馆要说明同时可容纳用餐人数，影剧院要说明座位数，医院要说明床位数，停车场要说明车位数；仓库一般是说明体积。

用途之中，需说明估价对象的规划用途，需说明估价对象的设计用途，需说明估价对象的登记用途，需说明估价对象的实际用途。

(6)权属：针对土地而言，着重说明究竟是国有土地还是集体土地，土地使用权到底是建设用地使用权，亦或是宅基地使用权、土地承包经营权以及相应的权利人；对于国有建设用地使用权，还得说明是划拨国有建设用地使用权，还是出让国有建设用地使用权、租赁国有建设用地使用权、作价出资或者入股国有建设用地使用权、授权经营国有建设用地使用权。对于房屋所有权，主要说明房屋所有权人。

二、房地产实物状况描述

关于房地产实物状况的描述，通常划分成两大部分，一部分是土地实物状况，另一部分是建筑物实物状况，之后分别对各部分的状况予以说明。

(一)土地实物状况描述

对土地实物状况的描述，主要说明下列方面;

土地面积，其单位通常采用平方米，那符号是m2 ，而面积较大的土地，所采用的单位通常是公顷，也就是hm2 。对于房地产开发用地，通常需要说明规划总用地面积和其中建设用地面积、代征道路用地面积、代征绿化用地面积等这些代征地面积，不准将建设用地面积与规划总用地面积混淆。

（2）土地形状，通常用文字并附图来说明，每块土地都是一个封闭多边形，对其形状的描述有形状规则、形状不规则及正方形、长方形、狭长等，可用来说明土地形状的图有宗地界址图、规划图、建筑总平面图等。

存在地形，有着地势，以此说明究竟是平地，还是坡地，阐述其与相邻土地的高低关系，表明其与相邻道路的高低关系，说明自然排水整体状况，讲述被洪水淹没的可能性等 。

(4)地质：阐述地基的承载力状况以及稳定性情况，表明地下水位的高低和水质情形(涵盖地下水的成分以及污染状况，地下水中要是含有酸碱杂质会对人工基础产生侵蚀作用，部分含有特殊成分的地下水能够致使疾病发生)，指出有无不良地质现象(像是崩塌、滑坡、泥石流、断裂带、岩溶、湿陷性黄土、红黏土、软土、冻土、膨胀土、盐碱土)等 。

（5）土壤，要说明其有没有受过污染，是不是垃圾填埋场，是不是化工厂原址，是不是盐碱地等 。

地块红线处基础设施完备程度如何，地块内场地平整程度怎样，也就是通常所讲的究竟是“三通一平”，还是“五通一平”、“七通一平”，其具体内容都是什么，这些用来表明土地开发程度 。

(7)其他。

临街商业用地还要说明其临街宽度、临街深度和宽深比。

农用地还要说明气候条件、土壤肥力、排水和灌溉条件等。

(二)建筑物实物状况描述

对建筑物实物状况的描述，主要说明下列方面：

建筑规模，需依据建筑物使用性质，阐述其面积或体积、开间、进深、层高、室内净高、层数、高度等，面积涵盖建筑面积、套内建筑面积、使用面积、居住面积、营业面积、可出租面积等，旅馆通常要告知客房数或床位数以及不同标准的客房或床位数，餐馆要说明同时可容纳用餐人数或者座位数、餐桌数，影剧院要说明座位数，医院要说明床位数，停车场要说明车位数，仓库一般要说明其体积。

房屋内相邻两个横向定位墙体之间的距离，被称作开间，也就是房间的宽度；房间的长度或深度，指的是进深。上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，谓之层高；楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离，是室内净高。

层数，阐述建筑物的总层数，其中涵盖地上层数以及地下层数，高度，阐明建筑物的总高度，建筑物常常依据总层数亦或是总高度，被划分成低层建筑、多层建筑、中高层建筑、高层建筑以及超高层建筑，住宅一般是依照总层数予以划分的，1至3层属于低层住宅，4至6层是多层住宅，7至9层为中高层住宅，10层以上包含10层是高层住宅。公共建筑以及综合性建筑，往往依据总高度予以划分，总高度倘若超过24m那便属于高层，不过这里并不涵盖总高度超过24m的单层建筑，总高度要是超过100m，不管是住宅，还是公共建筑、综合性建筑，通通都被称作超高层建筑。

(2)建筑结构，它是指建筑物里由承重构件组成的体系，这些承重构件包括基础、墙体、柱、梁、楼板、屋架等。一般被分为，①钢结构，②钢筋混凝土结构，③砖混结构，④砖木结构，⑤简易结构。

要是按照组成建筑结构的主要建筑材料去划分，那么可以分成这些：①钢结构；②混凝土结构（涵盖素混凝土结构、钢筋混凝土结构以及预应力混凝土结构等）；③砌体结构（包含砖结构、石结构及其他材料的砌块结构）；④木结构；⑤塑料结构；⑥薄膜充气结构。要是依据组成建筑结构的主要结构形式作出划分，则能够分为这些：①墙体结构；②框架结构；③深梁结构；④筒体结构；⑤拱结构；⑥网架结构；⑦空间薄壁结构（其中有折板结构）；⑧悬索结构；⑨舱体结构。

(3)设施设备，说明给水设施设备的配置情况，是有还是无，也说明排水设施设备的那方面情况，采暖设施设备的配置情形，通风与空调设施设备是什么样的配，燃气设施设备配置有无状况，电梯设施设备的配备详情，电气等设施设备具怎样配置及性能 。

有装饰装修情况的，需说明是毛坯，还是粗装修，亦或是精装修，对于存在装饰装修的，要阐述外墙面装饰装修方面的标准和程度，内墙面装饰装修的标准和程度，顶棚装饰装修的标准和程度，室内地面装饰装修的标准和程度，门窗部位装饰装修的规范和程度，所用材料或饰物的质量状况，以及装饰装修工程施工质量情况 。

一、空间布局，阐述空间分区，表明各个空间的交通流线是否具备合理性，附上房产平面图，附上户型图等用以说明 。

(6)防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照。

(7)外观：说明外立面风格等，并附外观照片来说明。

（8）新旧程度：进行说明，建成时间要说明竣工日期。设计使用年限指设计规定的建筑物的结果或结构构件，在正常施工、正常使用和正常维护下，不需要进行大修即可按其预定目的使用的时间，由此可说明建筑物的年龄和剩余寿命。维护情况和完损状况说明基础稳固性、沉降情况，墙面、地面、门窗等的破损情况等 。

(9)其他：说明有关情况，该情况可间接展现建筑物实物状况，像建设单位（比如房地产开发企业）的称谓，建筑师与设计单位的名号，建筑施工单位的称法，工程监理单位的称呼等，以及它们的资质或资格、信誉、品牌等。对于在建工程或者期房，还要说明其工程进度（像是基础某一层、正负零，或者结构某一层、结构封顶等）、预计竣工的日期、交付的日期等 。

三、房地产权益状况描述

对房地产权益状况展开描述，一般会先予以区分，分为土地权益状况以及建筑物权益状况这两大部分，之后再分别去说明各部分的状况。

(一)土地权益状况描述

对土地权益状况的描述，主要说明下列方面：

土地所有权状况：需明确为国有土地还是集体土地，若是集体土地，要表明土地所有权由谁来行使，比如说，估价对象土地属于农民集体所有，由××村集体经济组织（××村民委员会、××村民小组、××乡镇集体经济组织）代表集体对其行使所有权。

(2)土地使用权状况：

①要说明究竟是建设用地使用权，还是宅基地使用权，又或是土地承包经营权，并且明确相应的权利人。要是属于建设用地使用权，那就得进一步说明到底是划拨国有建设用地使用权，或是出让国有建设用地使用权，亦或是授权经营国有建设用地使用权。倘若为出让国有建设用地使用权房地产估价师考试教材，还得说明土地使用期限以及起止日期、剩余期限，还有续期的有关规定或者约定，同时要说明到期后对于收回的建筑物是否给予补偿等。

②要表明是单独所有，还是共有，倘若为共有的情形，就要说明是按份共有，还是共同共有，以及共有人的状况，要是属于按份共有的，还要说明每个共有人所享有的份额。

(3)土地使用管制情形：表明是建设用地，还是农用地，亦或是未利用地，对房地产开发用地来讲，着重说明规划条件，涵盖：①其所具备的土地用途，②对应的容积率或者建筑控制规模，③限定的建筑高度，④规定的建筑密度，⑤设定的绿地率，⑥诸如此类的其他要求，像是配套进行保障性住房建设、公共服务设施建设等方面的要求 。

（4）土地利用的当前状况：阐述土地之上是不是存在房屋，以及是不是存在林木这类土地附着物 。

出租或者占用状况：表明是否存在出租或者占用的情形，要是已经出租了，还得阐述承租人，以及租赁的期限，还有起始的日期，以及终止的日期，还要提及租金的水平等 。

(6)他项权利设立情况：说明是否设立了地役权、抵押权等。

(7)其他存在的特殊情形：先表明，①土地所有权或者土地使用权是不是处于不明确的状态或者归属方面存在着争议。②土地取得手续是不是并不齐全。③是不是属于临时用地或者违法占地。要是属于临时用地，批准的期限是多久呢，是不是已经超过了批准的期限。④是不是被依法进行了查封、采取了财产保全措施或者通过其他形式受到了限制。⑤是不是没有达到法律法规所规定的转让条件。⑥是不是属于法律法规规定不可以抵押或者不可以作为出资的财产。⑦是不是存在拖欠建设工程价款的情况。⑧是不是已经依法被公告列入征收、征用的范围。

(二)建筑物权益状况描述

对建筑物权益状况的描述，主要说明下列方面：

(1)房屋所有权状况：

①说明房屋所有权人。

②表明房屋所有权究竟是属于单独具有的所有情形，还是属于共有的相关情况，以及建筑物区分所有权方面到底为何情况，是否属于完全的产权情形，又或者仅是部分产权状态呢对于涉及共有的状况，要阐述清楚是按份共有的那种共有方式，还是共同共有的那种共有方式，还要说明共有人的具体情况对于属于按份共有格局的，要讲明白每个共有人所享有的份额是多少 。

(2)出租或者占用状况：表明是否存在出租、占用的情形，要是已经出租了，阐述承租人是谁，租赁期限是多久，起止日期何时，租金水平怎样等 。

(3)他项权利设立情况：说明是否设立了抵押权、地役权等。

(4)其他特殊情形：予以说明，①房屋所有权是否处于不明确状况或者归属存在争议。②房屋建设手续是否不完备齐全。③是否系临时构建物或乃违法建筑，若为临时建筑，批准的使用期限究竟是多久，是否已然超出批准的使用期限。④是否被依法实施查封、采取财产保全举措或者以其他形式予以限制。⑤是否未达成法律法规所规定的转让条件。⑥是否属于法律法规所规定的不得抵押或者不得用作出资的财产。⑦是否存在拖欠建设工程价款的情况。⑧是否已依法进行公告并被列入征收、征用范畴。

物业情况属于其他范畴，物业服务企业、物业服务费标准、管理规约等均涵盖其中，完善的物业管理是保持及提高房地产价值的重要因素 。

四、房地产区位状况描述

(一)位置描述

对位置的描述，主要说明下列方面：

坐落，除了要说明具体地点之外，还应当附上位置图，比如说，估价对象处在××市××区××路(大街、大道)××号，具体位置可见位置图。

(2)方位：阐述估价对象于某个较大区域之中的方向与位置 所在区域如所在城市 还要说明其在某个较小区域里的方向跟位置 所在范围如所在住宅小区 十字路口 举例来说 估价对象处于××市××部 其具体范围有中部 东部 东南部 南部 西南部 西部 西北部 北部 东北部 位于××路口××角 具体角度有东北角 东南角 西南角 西北角 处在××路大道均可 大街××侧 具体方位有东侧 西侧 南侧 北侧 。

(3)和相关场所间的距离：阐述估价对象跟其相关的主要场所的距离，比如说，估价对象距市中心××公里，距火车站××公里，距机场××公里。

(4)临街的具体情形：表述清楚估价对象是不是面对街道或者道路，面对的是怎样的街道或者道路，处在以什么样的状况面对街道或者道路的状态 。

(5)朝向：阐述估价对象建筑物正门或者房间窗户等所正对着的方向，坡地由高至低的方向，比如，估价对象建筑物是坐北朝南的，是坐东朝西的。

在估价这件事情当中，当所针对的估价对象为某幢房屋里的某一层，或者是某一套的时候，需要去说明其所在房屋的总层数，以及那一层具体所在的楼层，比如说，要是估价对象处在××层住宅楼的地上××层，这里注明底层或者顶层也行，又或者处在××层大厦的地上××层上，再不然就是处在××层商场的地上当然也或者可以说是地下××层，在进行说明估价对象所在楼层这样的操作时，说明其所在房屋的总层数这件事是非常有必要的，要知道，因为这个原因，估价结果的差别会变得很大。

(二)交通条件描述

对交通的描述，主要说明下列方面：

存在道路状况，要说明附近存在几条道路，要说明到达这些道路涉及的距离，要分别阐述各条道路的路况，像是道路等级、路面状况以及交通流量 。

（2）可供出入选择利用的交通工具：阐述附近所经过的这类公共汽车线路数量，电车线路数量，地铁线路数量，轻轨线路数量，轮渡线路数量等，表明到达公交站点比如公共汽车站那种站点的距离，指出公交站点之中像地铁站那样站点类型同样适用，提及公交班次疏密是什么样情形等。举例来说，附近存在××路公共汽车经过此区域，距离公共汽车站大概约××米，换算为步行时间大约是××分钟，平均每间隔10分钟就会有一辆公共汽车通过这个地段。

(3)交通管制情形：阐述受步行街影响的状况，以及单行道带来的影响，还有限制某些车辆通行所造成的影响，以及限制通行时间产生的影响，以及限制行车速度引发的影响。

其一，停车方便程度方面，要说明是否存在停车场，其二，要阐述车位的数量情况，其三，还得表明到达停车场的距离是怎样的。

(5)交通收费情形：阐述有关交通工具票价，是否存在过路费，是否存在过桥费，是否存在停车费，以及它们各自的收费标准等 。

(三)外部配套设施描述(与内部配套设施区别)

1.对外部配套设施进行描述 ，2.它涵盖两大方面 ，3.一方面是外部基础设施 ，4.另一方面是外部公共服务设施句号

(1)外部基础设施：阐述道路的状况，阐明给水设施的情况，说明排水设施（雨水、污水方面）的情形，讲述电力设施的完备程度，叙述通信设施（像电话、互联网、有线电视这些）的完备状况，说明燃气设施的完备程度，说明供热设施的完备程度 。

(2)外部公共服务设施：阐述在一定距离范围之内，商业服务设施的情况，金融邮电设施的状况，教育方面像幼儿园、中小学这类设施的情形，医疗卫生方面如医院这类设施的情形，文化设施的完备程度，体育设施的完备程度，社区服务设施的完备程度，市政公用设施状况以及行政管理设施的完备程度 。

(四)周围环境描述

对周围环境的描述，通常用文字并附照片说明下列方面：

自然方面的环境，要讲说明其是否是优美的，是否是整洁的，是不是有空气方面的污染，以及噪声方面的污染，还有水方面的污染，辐射方面的污染，固体废物方面的污染，要说明这些污染各自的程度，要说明环境卫生的状况，对于居住的房屋来说，尤其地需要说明其周边是不是有高压输电的线路，是不是有无线电发射的 tower，是不是有堆放垃圾的站点，是不是有供公众使用的厕所等。

(2)人文环境：阐述估价对象所处地区的声誉，说明居民特征，像职业、收入水平、文化程度、宗教信仰，讲述治安状况，比如犯罪率，介绍相邻房地产利用状况，例如用途等。

，有像是海景 ，江景 ，河流作为景观的景况 ，湖景 此外还有山景以景观态势存在 。有的景观没有这些水景 ，山景也没有作为景观的存在类型 。 有的景观有呈现水景的情况 ，比如海景 ，江景 ，河景 ，湖景的样子 ，与此同时也有山景作为景观的情景 。有的景观没有这些水景 ，而且山景也没有作为景观的情状 。 有的景观有类似水景如海景 ，江景 ，河景 ，湖景的情况 ，也有山景处于景观范畴的情况 。有的景观没有这些水景 ，山景同样没有处于景观范围的情况 。 会有景观存在呈现水景的状况 ，像海景 ，江景这般景色 ，河景 ，湖形成景观的景况 ，也会有山景置身于景观的状况 。有的景观没有此类水景 ，山景也没有置身于景观的状况 。 有的景观拥有显示水景的状态 ，像比如说海景 ，依据江而形成的景 ，涉及河的景 ，以湖为景的景 ，还有山景作为景观的状态 。有的景观没有这些水景所形成的状态 ，山景也没有作为景观的状态 。 有的景观有展现水景类如海景 ，江景 ，河景 ，湖景方面的情形 ，也有山景在景观方面的情形 。有的景观没有这些水景方面的情形 ，山景也没有在景观方面的情形 。 有的景观有呈现类似水景如海景 ，江景 ，河景 ，湖景的方面 ，也有山景在景观范畴内的方面 。有的景观没有这些水景方面 ，山景也没有在景观范畴内的方面 。 有的景观存在呈现水景的方面 ，像海景房地产估价师考试教材，江景所构成的方面 ，河景 ，湖景作为景观的方面 ，也有山景作为景观的方面 。有的景观没有这些水景方面 ，处于景观方面的山景也没有 。 有的景观有出现水景比如海景

10月19日，以及10月20日，是房地产估价师的考试时间。当前，距离考试还有一段颇长的时间。符合报名条件的考生，要抓紧时间去购买教材以准备复习，从而为自身争取更多机会。需要复习资料的同学，能够登录建设工程教育网去了解。免费复习资料> 免费试听课>