房地产估价全解析：作业流程、专业标准与评估差异详解

E.估价作业日期长

『正确答案』ACD

关于本题的答案解析为，它所考查的是房地产估价的含义。专业房地产估价，是由专业机构以及人员来完成的具有专业性的活动，其要提供专业意见，具备公信力，对该专业房地产估价活动实行有偿服务，并且承担相关法律责任。参见教材P2 。

2.专业房地产估价的概念

房地产估价机构接受他人委托，有着特定目的，即估价目的，需遵循公认原则，也就是估价原则，要按照严谨程序，此为估价程序，依据有关的文件、标准以及资料，即估价依据，在合理假设之下，这是估价假设，采用科学方法，即估价方法，针对特定房地产，也就是估价对象，在特定时间，即价值时点，对特定价值或价格，即价值类型，展开分析测算与判断，还要提供专业意见，即估价结果 。

3.估价与评估的异同

房地产估价，另外也被称作房地产价格评估，还被叫做房地产价值评估，又叫房地产估值。通常情形之下，房地产估价与房地产评估可不作区分，能够相互交换使用。相较于价值分析、测算以及判断活动，估价专门指的是对价值进行评估 。

房地产评估并非仅仅涵盖房地产价值评估，还能够涵盖房屋工程质量评估，房屋完损等级评估，房屋使用功能评估，房地产周围环境评估，房地产投资风险评估，房地产贷款风险评估，甚至还能够涵盖房地产企业资信评估，房地产制度政策评估等 。

对于房地产进行评估房地产评估师考试，这一评估是建立在房屋工程的质量情况，房屋完损的等级状况，房屋使用的功能表现，以及房地产周围环境等多方面的评估基础之上的，其目标在于得出关于房地产价值评价这种评估，并且以得出房地产价值这样的最终结论为目的，如此的评估被称作房地产价值评估，或者简称为房地产估价，又或是房地产估值。

除去房地产估价这一情形以外，房地产估价师以及隶属于其的房地产估价机构，还能够去从事的，具体涵盖了：

房产价格以及价值分配，像把房产的整体价值，即成交价格或者购买价格，其中涵盖土地价格与建筑物价格，于其不一样的部分之间予以分配 。

1) 将涵盖了有关于土地以及建筑物价值的这样一种房地产总体价值，于土地跟建筑物这两者之间给出某种分配，把一整个地块的价值，在其上面建筑物的不同单元之间给予分配；2）运用成本法去测算住宅小区的平均房价，接着在各个楼栋、单元、楼层以及户型之间予以分配；3）开发区或者土地一级开发片区的平均地价，在开发完工之后的各个宗地之间作出分配；4）有高层建筑地价分摊等等 。

第二，存在价值提升评估业务，比如说，针对房屋实施重新的装饰装修行为，对房屋内的设备予以更新，将房地产原本的用途进行改变，促使相邻的房地产实现合并等情况 。

3) 房地产价值因污染、工程质量缺陷等因素致使减损后的评估业务，也就是针对此类造成房地产价值减损情况所开展的评估工作，有在其中进行评估的业务 。

4) 有关经济损失评估的业务，像是征收征用房地产的情况，还有房地产遭受损害的状况，又或是对被损害房地产进行修复时所造成的停产停业损失评估，以及搬迁费评估，再到临时安置费评估 。

房地产方面的咨询业务，包括房地产市场的调查房地产评估师考试，以及对其进行分析、预测，还有房地产投资项目的可行性深入研究，房地产开发项目的精心策划，房地产项目的细致调查、全面评价，房地产最高最佳利用的专业分析，房地产市场竞争力透彻分析，房地产状况的精准评价，房地产定价的合理操作，房地产购买情形的详细分析，房地产资产管理等 。

这些与房地产价值评估有关的业务，以及房地产咨询业务，并非只有房地产估价师和房地产估价机构能够从事，而是那些有能力去从事并且应当着重努力拓展的业务范畴。

二、房地产估价的特点(五点)(重点掌握)

特点1 评估房地产的价值，不是价格

价值是物真实具有的实际数值,它是较为内在的,具备相对客观性以及相对稳定性,还是价格波动所围绕的核心要点。价格是价值在外部呈现出来的样子,会围绕价值进行上下动荡起伏。因为存在定价决策、个人喜好或者经营者之间的特殊联系与不明事理等缘故,常常会出现“价值低但价格高”或者“价值高然而价格低”等价格偏离价值的状况 。

从本质上来说，房地产估价所针对的是评估房地产的价值，而非其价格，价值对价格起到决定性作用，在实际进行估价时，通常是借助外在呈现的价格去推断隐匿于其中的内在价值。

特点2 房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价

当事人个人行为构成定价，市场营销学中有4PS，其中定价是很重要的一个P，定价方法繁多。

房地产价值，是由市场力量来决定的，这样的价值是客观的，它是被众多市场参与者的价值判断给形成的，并非是由个别市场参与者的价值判断所形成的价值，一定要把个别因素排除掉，。

房地产估价并非房地产估价师随意的主观定价行为，而是房地产估价师去模拟多数市场参与者的思维与行为，在充分认知房地产市场形成房地产价格的机制及过程的基础上，并且深入调查了解房地产市场行情，再通过科学的分析、测算以及判断这种活动，从而将客观存在的房地产价值揭示出来。

房地产价值原本就是客观存在着的，房地产估价师凭借运用估价理论知识以及实践经验，去“发现”或者“探测”房地产价值，并非去“发明”亦或是“创造”房地产价值。

估价师在具体模拟房地产市场给某个估价对象“定价”之时，要进行换位思考，要考虑估价对象潜在的那些目标客户群是怎样去思考以及如何分析其价格的，要模拟估价对象潜在目标客户群的思维来展开估价，而非依据自身的偏好去判断，更不应该把自己主观想象出来的某个“价值”强行施加给估价对象。

特点3 房地产估价是提供价值意见，不作价格保证

开展估价工作时，是由估价机构以及估价师，以专业机构和专家的身份，去发表针对估价对象价值或者价格的专业意见，并非是由估价机构和估价师，对估价对象在市场上能够实现的价格作出保证。

不能曲解为估价机构和估价师可以不负责任地随意发表意见。

依据所提供的专业意见的用途以及作用，能够划分成两种具备不同性质的估价：其一为鉴证性估价，也就是所谓的公证性估价、证据性估价；其二为咨询性估价，也就是所谓的参考性估价。为委托人向第三方去证明，或者是向第三方进行说服而给出的估价，也就是估价报告是供委托人以外的第三方使用，特别是供众多不特定的第三方使用，比如为证券发行提供参考依据的估价，为上市提供参考依据的估价，为上市公司关联交易提供参考依据的估价，为房屋征收补偿提供参考依据的估价，为房地产抵押贷款提供参考依据的估价，为人民法院强制拍卖房地产（也就是房地产司法拍卖）提供参考依据的估价，通常都属于鉴证性估价。

分别是，具有鉴证性质的那种估价，是供第三方去使用的，而具备咨询性质的这般估价呢，大多是给委托人自己来使用的。

供委托人自身使用所做的估价，也就是估价报告是供委托人自己使用的那种，像为委托人购买房地产来确定出价、出售房地产进行定价提供参考的之类估价，一般属于咨询性估价。在这两种性质不同且有区别的估价里，估价机构以及估价师都得承担一定的法律责任，其中，鉴证性估价承担的法律责任比咨询性估价承担的法律责任要大。

具有鉴证性质的估价务必做到“独立、客观、公正”，进行咨询相关的估价应当做到“为委托人去努力地争取那最大程度的合法权益”。

【例题· 单选题】在下列的房地产估价活动当中，并非属于那种具有鉴证性质估值的是(　)。

A.为人民法院强制拍卖房地产确定保留价提供参考

B.为房地产损害双方当事人确定赔偿金额提供参考

C.为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考

D.给房地产开发企业，在建设用地使用权指标出让这个过程里，去确定投标报价，提供一些参考，。

『正确答案』D

解析答案里，本题所考查的是房地产估价具备的特点，具有鉴证性的估价，其对象是处于委托人之外的第三方，然而具有咨询性的估价，其对象却是委托人自身这一方，参考教材P7 。

特点4 估价有误差，但误差应在合理范围之内

(必考考点)

同一时间，针对同一房地产的同种价值评估，不同的估价师去做，得出的评估值常在不同，而且和实际成交价格存在差异，甚至差异颇大，如此便产生了估价准确性的问题。

对估价准确性问题的全面认识包括5点：

①哪怕都是合格的估价师，也没办法得出完全一样的评估价值，只会得出相近似的评估价值呀（误差没法避免）。这是由于估价总是在信息不完整以及存在不确定因素的情况下做出的，而且估价师所掌握的信息通常不可能完全一样。

所有经过评估得出的价值，都存在着处于一定程度范围之内的误差情况，也就是说，评估价值是真实价值与误差相加之后所得到的结果 。

③不能把用于一般物理量测量的误差标准拿来要求估价的误差标准，应当允许估价存在较大误差，然而估价的误差这又得处于适度范围，不过这个所谓的度是比较难以去把握的。

首先，判断误差大小或者准确性，在理论范畴内，是要把评估价值同真实价值予以比较，而在实际情况里，却是需把它和风符合要求的估价师的重新估价结果进行比较。

鉴于确切真实价值无法知晓，于是产生了两种用以替代真实价值的选项，其中之一是实际达成的交易价格，另一个是具备资质的估价师的再次评估 outcomes 。

评估出来的价值，通常是处于一系列假定为正常交易的条件之下，在这种状况下最有可能出现的价格。然而呢，实际在进行成交的时候，所面临的交易情况不见得会是正常的那个样子。并且呀，实际最终达成的成交价格并非必然就是能代表正常市场状态下的那个价格情况。正是因为这样的缘故，所以嘛，一般而言是不可以直接采用实际成交时所产生的那个价格的；恰恰相反地呐，而是应该去采用经由合格的估价师（就通常的状况是几位一般大众都大家达成共识认为具备较高专业胜任能力的若干位估价专家），针对同一估价对象，依据同一估价目的，在同一个时间所做出的这样一种重新估价之后得出的结果。(对比法，复核)。

⑤有一种间接方法，那就是考察履行估价程序之时是否存在瑕疵 这程序包括考察估价师以及估价机构在履行估价程序方面有没有疏漏 还要看估价参数是不是合理 同时要看估价方法是不是适用等情况 通过这些来间接对其估价结果进行肯定或者否定 。

办法是防止出现较大误差，此办法为、制定估价业务技术规范和、职业道德规范等 。

当下，我国存在着这样三个技术规范以及职业道德规范 ：《房地产估价规范》，没错，它是国家标准 ，《房地产抵押估价指导意见》，还有《国有土地上房屋征收评估办法》 。

【例题·单选题】关于房地产估价误差的说法，错误的是(　)。

A.判断评估价值的误差大小，判断评估价值的准确性，理论上是要把它跟真实价值做比较，以此来进行判断 。

误差存在于估价之中，能够采用通常物理量测量所使用的误差标准，来对估价的误差标准予以要求 。

C.所有的评估价值，均是存在误差的，所以能够讲所有的评估价值都是近似值 。

D.估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围

『正确答案』B

考题所涉及的内容，被考查关键考点为房地产估价的特性。在进行资产评估时会产生一定偏差，然而这种状况下所产生的误差，绝不能以普通物理量测量时所遵循的误差判定标准来衡量，并据此要求房地产估价的误差标准必须与之相同。房地产估价本身是一门独具特色的艺术，针对误差标准的认定，其表现并不像普通物理量测量那般具有明确恒定的客观性。详细参考内容可查阅教材P9 。

【例题·单选题】不一样的房地产估价师，针对同一估价对象，处于同一估价目的、同一价值时点的状况下，其所作出评估价值，平常并不完全一样，这主要是源于(　)。

A.掌握的有关信息不同

B.做出的估价师声明不同

C.估价对象状况不同

D.委托人不同

『正确答案』A

“答案解析”表明，本题考查的是房地产估价的特点。因为信息不完全且不确定，所以合格的估价师也只能得出近似的评估价值，这意味着估价不可避免。参考教材P8至9 。

一般而言，通常不太适宜直接去运用实际成交的价格用以判断估价结果的正确性与否。(　)。

『正确答案』√

对于房地产估价特点相关的那道题的答案作出解析，此所说本题，考查的就是房地产估价的那些特点了。 在判断估价误差到底有多大的时候，一般情况下，不会选择与实际成交价格去作比较，这是因为实际成交价格并不一定就是那种正常又合理的价格呀。 而其判断的方法呢，一般是和其他合格的估价师针对同一估价对象，在处于同一目的、同一价值时点的条件下所给出的重新估价结果来进行比较的。参考的教材是P9页 。

就科学可操作性而言，能够用以判定一个评估价值误差的大小或者准确性的是所谓的(　) ，此为【例题·单选题】所涉及 。

A.估价对象的真实价值

B.估价对象的重置价格

C.估价对象的实际成交价值

D.合格估价师的重新估价结果

『正确答案』D

本题考查的是房地产估价的特点，要注意题干里“可操作性”这几个关键重要提示，若没有这个提示，A也是正确的，然而有了操作性的限制，那就只有D是正确答案，参见教材P8～9 。

本题给我们的启示——细心审题，注意发现题干中的提示。

特点5 既是科学也是艺术

那从事房地产价值评估工作的估价师，在此过程当中呀，是必然要把理论方法跟实践经验，以一种极为完美状态结合到一块儿的。而且呢还要额外增多这当中科学的部分组成，同时减少那带有艺术性质的部分成分。

【例题·多项选择题】下列有关对于房地产估价本质而言的说法之中，正确的存在有（ ）。

A.房地产估价是评估房地产的价值而不是价格

B.房地产估价是替相关当事人为房地产定价

C.房地产估价是为委托人提供价格保证

D.房地产估价会有误差，但误差应该在合理范围内

E.房地产估价是一门科学也是一门艺术

『正确答案』ADE

本关于答案解析的内容，考查的是房地产估价所具有的特点。选项B不对，房地产估价乃是去模拟市场价格形成的整个过程，并非是去替代市场进行定价；选项C有误，房地产估价仅仅是提供价值方面的意见，而非给出价格保证。仅供参考，参见教材P5经过P6再到P7一直到P8最后直至P9直到P10 。

三、房地产估价的必要性(熟悉)

1.专业估价存在的前提——独一无二、价值量大

一种资产，若它不具备独一无二的特性，相同的情况有很多，其价格是普遍存在的，并且人人都知道这样的价格，通过简单的比较，就能够得知这样的情况，那么这种资产就不需要专业估价。

一种资产，它有着独一无二的特性，可当价值量不够大时，聘请专业机构或者专业人员进行估价，其花费跟资产本身的价值相比较而言较高，不但如此，甚至超过了资产本身的价值，如此一来，聘请专业机构或专业人员估价就显得不经济了，那么也就不需要专业估价了。

2.房地产需要专业估价

就专业估价而言，真正有那种需求的，主要涵盖了房地产，还有古董和艺术品、矿产资源、企业整体资产，以及某些个机器设备、无形资产等。专门说说房地产这一方面，鉴于房地产具备不可移动、独一无二、并且价值量大这样的特性，它的市场属于典型的不完全市场。

“完全市场”情形具备如下条件：其一，存在同质商品；其二，买者与卖者众多分布；其三，进出市场颇为自由；其四，买者以及卖者均掌握当下价格的完整信息，并且能够预测未来价格走向；其五，针对成交总额来讲，单个买者以及卖者的购销额度并不重要；其六，买者间以及卖者间不存在串通共谋行为关联；其七，消费者致力于追求总效用达到最大化，销售者则力求追求总利润实现最大化；其八，商品能够进行转让，并且可以产生空间位置的移动，。

倘若不符合任何一条，那便属于不完全市场。而纯粹的完全市场于现实当中几乎是不存在的。

作为商品的房地产，其品质存在各不相同的情况，并且具有复杂特性，这不符合第①条，也不符合第④条。此外，房地产实物具备无法移动的特征，这不符合第⑧条。所以，房地产市场是典型的不完全市场。

不完全的市场，存在着诸多阻碍房地产价格合理形成的因素，它不会自动地生成常人易于识别的恰当价格，这就需要房地产估价师去提供市场信息，加以进行替代市场的估价，以此推动房地产价格正常化，进而促进公平交易，保障当事人合法权益，维护房地产市场秩序。

3.房地产估价在估价中占主体地位

(1)房地产量大面广，其他资产数量相对较少

房产数量极为可观，社会所拥有的存量数量巨大，每年新增加的量也十分之多。房地产乃是我国民众用以保有财富的主要方式和工具当中的一个 。

(2)房地产需要估价的情形

不是房地产的其他资产，主要是出现交易行为，出现交易行为时就需要进行估价。房地产呢，除了有交易行为外，还存在抵押、征收、税收、保险等行为。这些行为，都需要对房地产进行估价。相比对其他资产估价的需求，对房地产估价的需求可是要大得多得多了。

(3)房地产估价具备提供咨询顾问服务的能力，这种能力为房地产估价行业带来了更为广阔的发展空间 。

房地产估价师考试时间是 10 月 19 日，以及 10 月 20 日。当下距离考试存有漫长的一段时间。符合报名条件的考生，赶快抓紧时间去购买教材着手准备复习，从而给自己争取更多机会。需要复习资料的同学能够登录建设工程教育网去了解。免费复习资料> 免费试听课>。