成都新版物业条例施行，新增物业费预收等备受关注内容

制图 李开红

时间在前不久的时候，成都公布了新版本的《成都市物业管理条例》，也就是以下所说简称的《条例》，并且这部条例将会在从2024年10月1日开始正式实施。

成都市住建局有相关负责人进行介绍 ，此次《条例》增添了业主共有资金管理 ，增添了物业服务信息公开 ，增添了物业费预收 ，增添了物业费双向调整等市民重视关注的内容 ；同时也增添了车位出售规范 ，增添了车位出租规范 ，增添了电瓶车使用规范 ，增添了既有住宅加装电梯制度 ，增添了加装充电桩制度等 ，这样做是为了切实去解决当下小区管理之中最容易碰到遇到的热点问题。

特别关注

业主共有资金

经共同决定可购买保险服务

新版《条例》明确了业主共有资金，其中包括利用共有部分经营产生的收入，此收入是在扣除合理成本之后所得的收益；还包括管理规约或者业主共同决定由全体业主共同分摊缴交的费用；也包括业主共同决定实行自行管理时，按照自行管理方案分摊交纳的管理费；另外有共有部分被依法征收、征用得到的补偿费；再有共有资金产生的孳息以及其他合法共有收入。而前述这些资金都应当纳入业主共有资金账户去进行管理。

对业主大会成立的前后管理主体予以规定，在业主大会成立之前，关于共有资金，由物业服务人去开设业主共有资金专门账户，进而代为单独列账管理，在业主大会成立之后，由业委会开设业主共有资金账户，此时物业服务人要及时进行移交，同时规定共有资金账户必须接入市智慧物业系统，以此为业主查询给予便利。此次修订，把电梯综合保险创新实践经验，融入到《条例》里 ，增添业主共有资金经共同决定能够购买保险服务的规定 ，通过引入共有部分保险服务，提升共有部分维保维修效率 ，进而增强群众的获得感 ，提升其幸福感 ，增强其安全感。

强化政府监管 明确住建等部门监管职责

新版《条例》作出要求，要在镇街明确物业管理专职机构，还要配备专职工作人员，并且落实工作经费，以此为物业管理的监管工作提供人、财、物方面的保障，另外要明确住建、社区发展治理等部门的监管职责，从而解决物业管理区域内行政执法缺位的难题。与此同时，镇街会把物业管理纳入社区治理体系，进而协调社区建设与物业管理的关系，社区则建立业主、业委会和物业服务人协调议事机制。

先是在新的条例当中，对业主大会成立的规则予以了细化，接着又对业委会成立所需遵循的规则进行了细化，然后还对物业管理委员会成立的规则做了细化，同时明晰了业主委员会筹备的具体流程，降低了其成立以及召开的难度，加强了针对业主委员会的监管力度，建立起权责保持一致的运行机制，之后又细化了业委会换届改选的相关规定，明确了业委会换届移交所涉及的各项事项，另外还设置了拒不移交时应承担的法律责任，以及拒绝接受审计时需承担的法律责任。

另外，针对新出现的情况以及新产生的问题，此处在全国范围内率先构建起新的制度。比如说，会把在居（村）民委员会、物业管理委员会里履行相应职责的公职人员纳入监察的重点范畴物业公司预收的物业费如何做账，给予镇（街道）权力去对业主大会、业委会会议进行指导以及监督，并且把控好议题、议程这一关。

新增信息公开机制 赋予业主查阅权、复制权

针对物业服务存在的信息不对称，以及收费不公开、不透明等问题物业公司预收的物业费如何做账，新版《条例》新增了信息公开机制，规定物业服务人需定期通过线上和线下的方式，对物业服务事项一流范文网，以及物业费的收支情况、共有部分经营的收支情况、建筑物及其附属设施维修资金使用情况、物业服务人和项目负责人信用信息等进行公示公开，赋予业主查阅权、复制权，以此让物业服务过程变得公开透明；明确共有资金范围，要求在业主大会成立前，由物业服务人开设账户代为单独列账管理，且不得挪用侵占，在业主大会成立后，物业服务人应当及时向业主委员会移交共有资金账目明细及相关资料。

新增物业服务收费标准双向调整制度

面对部分建设单位于销售期间采取承诺予以减免物业费的举动，《条例》第六十四条作出规定，“建设单位要是向购房者承诺会为其支付一定时间段的物业费，那就应该以书面形式告知物业服务人和购房者，并且要按照所做的承诺去履行支付义务”，如此一来，将口头承诺转化成合同约定的内容，进而更有力地保障购房者以及物业服务人的合法权益。

因为存在物业费预收金额过大，进而存在一定风险的问题，所以新增了物业费预收制度。该制度明确规定，预收的物业费，既不得超过一年的时长，又不得超过合同有效剩余的期限，而且不定期的物业合同是不可以预收物业费的。同时，该制度还明确了，预收资金的相关信息要接入市智慧物业信息管理系统，以此方便业主去了解，进而掌握预收的情况。

在全国物业行业，存在着物业服务收费标准调整困难，以及程序不规范的状况，在此情形下，新增了物业服务收费标准双向调整制度。该制度遵循质价相符原则，在此原则之下，业主以及物业服务人都拥有提出调整收费的权利。通过规范程序，对于那些多年都未能提价的小区，能够达成调高收费标准的目的，以此来确保物业服务质量得以提升；对于价格偏高然而质价不符的小区，则能够实现调低收费标准，进而保障物业服务双方的合法权益。

充电桩安装 物业不得擅自或变相收费

当下，一些住宅小区面临着停车难的问题，除费用外，而《条例》针对此也有着详细规定，其中明确指出，物业管理区域内依据规划设置的车位（库），理应首先满足业主所需，对于规划配比内的车位（库），建设单位不可出售给业主以外的单位或者个人。

房屋销售之际，建设单位需把车位（库）规划配建数量、位置以及租售价格等信息，于房屋销售现场予以公示，同时书面告知买受人。同一物业管理区域内存在不同物业类型或者分期开发的情形时，建设单位还得公开各物业类型（区域）的车位（库）配置状况。建设单位应当公开未出售或者未附赠的车位（库）信息，若业主要求承租，建设单位不准拒绝。车位（库）有空余情况的，经公示后，能够临时出租给业主以外的单位或者个人，然而每次租期不得超过六个月。

对于电动汽车充电桩的安装，《条例》还提出这样的要求，物业管理区域要是具备电动汽车充电设施安装条件的，就得按照相关规范以及标准来安装。物业服务人务必要根据业主的需求来协助办理充电设施安装事宜，绝对不能够擅自去收取甚至于以变相的方式收取费用。

据成都发布 成都商报-红星新闻记者 闫宇恒