2019房地产估价师理论与方法考点三：房地产自身因素梳理

2019年房地产估价师《理论与方法》考点之中的第三个考点是，房地产价格影响因素里的房地产自身因素，房产估价师所涉及的考点数量超多，记忆起来难度极大，我们能够针对这些知识点去进行梳理，如此备考，效果才会比较优胜，今天，建设工程教育网为大家介绍的便是2019房地产估价师《理论与方法》考点三：房地产价格影响因素之房地产自身因素，期望对各位有所助益。

2019年，房地产估价师所涉及的《理论与方法》当中，考点的第三个部分是，房地产价格的影响因素里边的，关于房地产自身的因素 。

第四节 房地产价格影响因素

房地产自身因素：

房地产自身状况优劣，直接关联价格高低，房地产自身因素，可进一步划分，分为实物因素一批，权益因素一批，区位因素第三批。

一、房地产实物因素(与第二章对房地产的描述是一致的)

(一)土地实物因素

1.土地面积

面积过小而不利于利用的土地，单价较低。

但土地面积过小，其与相邻土地合并之后，会极大提高相邻土地的利用价值 。

假若土地面积过多，单价或许也会偏低。面积较大，总价处于高位，会致使潜在购买者数量有所减少。面积过大的土地于利用之际，需要拿出较多土地用于道路等基础设施以及公共服务设施建设，会令可利用的土地面积降低

土地面积存在大小之分，其合适程度，因地区各异，因消费习惯有别，故而有所不同 。(适度规模，用规模经济解释)

举例来说 假如某个地区的房地产市场对于高层楼房有着普遍的接受度 那么在这个地区 较大面积土地的利用价值相较于较小面积土地的利用价值会更高，所以较大面积土地的单价会高于较小面积土地的单价 反之 便是倘若上述特定地区的房地产市场仅仅能够接纳体量较小的建筑 进而较大面积土地的单价则会低于较小总面积土地的单价 。

2.土地形状

土地形状是否规则，对地价也有一定的影响。

和形状规则的土地相比，形状不规则的土地价格通常低一些。一般为改善形状不规则土地的利用状况，常常采取土地调整或者重划措施。

土地经历了调整，或者进行了重划，之后其利用价值得以提高，于是地价马上跟着上涨，这表明了土地形状对于地价是存在影响的。

3.地形、地势

由于地面存在高低起伏情况，存在平坦程度差异，这会影响房地产开发成本，会影响利用价值，会影响景观等，进而影响其价格，一般而言，平坦的土地，价格较高，高低不平的土地，价格较低，然而，要是土地过于平缓，往往不利于地面水汇集，不利于地面水排除。

在其他状况相同情形下，地势处于高处的房地产价格通常会高于地势处于低处的房地产价格，这是因为地势低的情况下，下雨时易于积水且潮湿，并且地势低还会对建筑物的气势以及可视性产生影响，建筑物的气势和可视性，对于写字楼均具有重要意义，而可视性对于商铺而言是很重要的。

4.地质

地质状况涵盖着地基承载力与稳定性，存在地下水位还有水质情况，以及有无不良地质现象等方面 。地基承载力指的是土地能够负荷物品的能力 ，精确地讲 ，是在确保地基稳定的状况下 ，建筑物沉降量并未超过允许值时分的地基承载能力 。

对城市建设用地，地基(工程地质)状况对地价的影响较大。

建设用地中，通常状况下，若地质坚实，且承载力较大，又利于建筑使用，那么地价便高；若并非如此，地价则低。

倘若地基，在工程地质这一层面的状况是良好为佳的，那么所需求着地的基加固，以及处理等一系列相关费用都是越低越好进而地价就呈现拔高态势相反之情形下则地价会趋于走低 。

5.土壤

土壤存在污染状况，有着自然酸碱性，具备肥力，这些对房地产价格产生影响，（武汉的毒地事件）。

6.土地开发程度

生地价格低于熟地价格，“七通一平”土地价格高于“五通一平”土地的价格，“五通一平”土地价格高于“三通一平”土地价格 。

(二)建筑物实物因素

1.建筑规模

建筑物存在面积因素，存在体积因素，存在开间因素，存在进深因素，存在层高因素，存在室内净高因素，存在层数因素，存在高度等规模因素，这些因素影响到建筑物的形象，影响到建筑物的使用性等，进而对房地产价格有所影响，规模过小会降低其单价，规模过大也会降低其单价，不过要注意不同用途情况下，对建筑规模的要求是不同的，不同地区情况下，对建筑规模的要求也是不同的。

层高对房地产价值有影响，室内净高对房地产价值也有影响，层高或室内净高过低的建筑物，会使人产生压抑感，进而其价值通常较低，然而层高或室内净高过高，会使造价增加，还会使能耗增加，进而会让房地产价值降低，也就是功能过剩的折旧 。

2.建筑结构

对建筑物而言，最重要且最基本的要求乃是安全，不同结构的建筑物稳固性相异，耐久性方面也存在差别，所以其价值会有不一样的体现，尤其是在地震多发区域，像钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构的此类建筑物，价值普便由高至低，各结构建筑物造价通常有无别之分，则会影射到建筑物价值上 。

3.设施设备

一般地说，设施设备齐全、完好的，价值会高;反之，价值会低。

4.装饰装修

房屋依据装饰装修状况来划分，能够分成精装修房这一类，还有粗装修房这一类，以及毛坯房这一大类，它们的价格通常是从高往低排列的。

5.空间布局

空间布局关联着建筑物的使用，其对房地产价值有着较大影响，不同用途的建筑物，像住宅、商场、写字楼等，对空间布局的要求并不相同 ，一般来讲，平面布置合理、交通联系方便且有利于使用的建筑物，价值较高，反之价值较低，特别是住宅，平面设计中功能分区是否合理、使用是否方便是决定其价值高低的重要因素之一 。

6.防水、保温、隔热、隔声、通风、采光、日照

通风、采光、日照既有实物因素性质，又有区位因素性质。

7.外观

建筑模样、类别与格调，颜色搭配情况，还有展示程度等组成了建筑物外观，其对外售房产此价值高低有着颇为显著影响，只要建筑外在样子时尚精美，能够让目睹之人内心感到适宜，那么其售卖价格一般相较会高，反之，若建筑外观呈现出单一乏味、刻板生硬，那样轻易难以勾起大众的愉悦感受内心渴望，甚至会让人内心产生压抑之感乃至心生厌烦，尤其是在观察建筑整体外形时会让人脑海之中浮现出不畅联想时，其出售价值将会往偏下发展了。

8.新旧程度

建筑物新旧程度属于综合性因素 ，像建筑物年龄 ，维护情况 ，完损状况 ，工程质量等都涵盖其中 。总体来讲 ，要是建筑物完好 ，那么其价值便高 ；相反 ，其价值就低 。

二、房地产权益因素

房地产，它很重要，不可或缺算是那构成，自然环境的关键一个要素，然而呢，它的利用并非孤立存在，而是有着所谓的那个"外部性"，这种外部性会对周边以及社会公众的利益产生影响，所以呀对房地产进行利用这件事务必加以限制 。

对房地产利用的限制可归纳为3个方面：

(一)房地产权利及其行使的限制

所拥有的房地产权利，究竟是所有权，还是使用权，或者是地役权，又或者是抵押权，再或者是租赁权，并且，这些权利是不是完整的，是不是清晰的。

拿共有房地产来说，共有人数量要是较多，对于房地产的维护方面，很难形成共识，在房地产的修缮方面，也很难形成共识，在房地产的处分方面，同样很难形成共识，部分共有人要是不堪其 procedure繁杂，进而转让其在共有的房地产里享有的份额，这个时候的成交价格大多情形下会低于正常价格

(二)房地产使用管制

使用管制主要所指的情况是，存在农用地转变成建设用地这种情况，并且还有城市规划对于土地用途作出规定，城市规划针对容积率作出规定，城市规划对建筑高度作出规定，城市规划对建筑密度作出规定，城市规划对绿地率作出规定 。

对于规定用途而言，居住用途对土地位置等有着特定要求，商业用途对土地位置等有着特定要求，办公用途对土地位置等有着特定要求，工业用途对土地位置等有着特定要求，不同用途要求不同，反过来，在土地位置等处于一定状况下，规定用途比如是用于商业、办公、居住，还是工业或绿化，对地价有着很大影响，规定用途对地价的影响在城市郊区表现得特别明显。

城市发展致使郊区某些农用地十分适宜转为城市建设用地，此情形下，若政府规定维持现有农业用处，地价必定较低，反之，一旦准许改变用处，地价便会大幅上涨。

容积率高低对地价影响极大，在城市规划里，地下建筑面积通常不计入容积率，实际中，容积率有包含地下建筑面积的和不包含地下建筑面积的，在补交出让金等费用时，有的地方政府规定地下建筑面积不补交，或者只依地上建筑面积出让金水平等费用水平的一定比例比如三分之一补交，这些规定对地价影响都很大。

(三)相邻关系的限制

房地产的相邻权利人，依照法律法规规定，或者按照当地习惯，相互之间应当提供必要的便利房地产估价师考试教材，或者接受必要的限制，由此产生权利和义务关系，这便是相邻关系。特别是从义务方面来看，相邻关系是对房地产所有权、使用权的一种限制，相邻关系的存在对房地产价格有影响 。

应当为相邻权利人提供的必要便利(3项便利)

①用水、排水提供必要便利(给排水);

②通行的便利;

③对相邻人因建造、修缮建筑物以及铺设管线提供便利。

不得损害相邻人的以下权利(3项义务)

①不可以违背国家有关工程建设方面的标准，去阻碍相邻建筑物的通风情况，及其采光状况，还有日照情形;

②不允许违反国家规定，丢弃固体废物，排放大气污染物，排放水污染物，发出噪声，发出光，发出电磁波辐射等有害物质；

③挖掘土地，不得危及相邻房地产的安全，建造建筑物，不得危及相邻房地产的安全，铺设管线，不得危及相邻房地产的安全，安装设备等，不得危及相邻房地产的安全。

三、房地产区位因素

一宗房地产与其他房地产存在空间方位上的关系，一宗房地产与其他事物存在空间方位上的关系，并且一宗房地产与其他房地产存在距离方面的关系，，，你宗房产其他房产事物或之空间方位距离上关系，，，一宗房地产与其他事物存在距离方面的关系这就是区位 。

房地产区位存在优劣之分，这直接关联到房地产所有者或者使用者的经济收益，关乎其生活便利程度，还会产生社会影响。所以，房地产的区位存在不同情况，比如有的坐落在城市，有的坐落在乡村，有的位于城市中心，有的位于边缘地带，有的临街，有的不临街，在这些情况下，其价格会出现很大差异。特别是城市土地，其价格高低几乎被区位优劣所左右。

房地产区位优劣得以形成，一方面在于先天存在的自然条件，另一方面在于后天产生的人工影响。

居住房地产的区位优劣的评判，主要在于对其交通条件的考量，在于对其配套设施完备程度的审视，在于对其周围环境的观察。其中，别墅有着特定要求，那便是要接近大自然，其周围环境需良好，比如应当有青山、碧水、蓝天，并且居于别墅之内还能够保证一定的生活私密性。

商业房地产的区位好坏，关键在于看它的那种繁华的程度，在于看它临街的具体状况如何，在于看它交通方面的条件怎样等 。

办公房地产的区位优劣，主要是看其商务氛围、交通条件等。

工业房地产的区位情况是优是劣，通常要依据产业的性质来判定，一般来讲，凡是对原料以及产品的运输存在便利影响，利于动力获取并且有助于废料处理的区位，价格定会有朝着高处发展的趋势。（工业区位论具备原材料指向、市场指向等情况）

(一)位置：

1.方位，首先要看一宗房地产在某个较大区域（像城市）里的位置，这是对其方位进行分析的一方面，其次还要看该房地产在某个较小区域当中的位置，就如同“山之阳，水之北”这种表述。

2.和相关场所之间的距离，距离属于衡量房地产区位优劣最常见且最简单的指标，一宗房地产同其相关的主要场所的距离，对其价格有着较大的影响。

衡量距离的指标(4指标)：

空间直线距离：(无意义)

交通路线距离，是借助道路等进行连接的距离，有时会受到路况影响，路况涵盖路面、交通流量等状况，还会受交通管制等因素作用，哪怕距离并不远，然而通达性或许欠佳，尤其是在时间对于人们越来越具宝贵性的情形下。

从理论方面来讲，交通时间距离更为科学，然而在实际情形当中，它常常会被误用进而产生误导，究其原因，主要在于测量时所运用的交通工具以及所处的时段无法反映出真实的交通时间，应当采用该房地产具有代表性的使用者所适用的交通工具以及出行时段来进行测算，另外，存在一些房地产尽管来往所需要的交通时间比较短，但是要经过收费较高的道路或者桥梁、隧道等，如此即便节省了交通时间，可或许并不经济。

经济距离，是将交通时间、交通费用，统一用货币去衡量，以此来反映距离。

3.临街状况

普遍来讲，并非临街的住宅，其所处位置相较于临街住宅而言，是更为优良的，然而，用于商业用途的房地产情况却是相反的 。

商业用途房地产的临街状况存在多种情况，其一为一面临街，其二是前后两面临街，另外还包括街角地，对于长方形土地而言，存在长的一边临街或者短的一边临街的情况，对于梯形土地来说房地产估价师考试教材，有宽的一边临街以及窄的一边临街情况，对于三角形土地，存在一边临街或者一顶点临街情况。“金角银边草肚皮”。商业用途房地产的临街状况不一样，价值会出现不同，甚至会有很大差异。(联系第十一章路线价法相关内容)

4.朝向

对于住宅来讲，朝向属于十分重要的位置方面的因素，住宅的朝向主要对采光以及日照产生影响，中国处于北半球，南向是阳光最为充足的方位，一般觉得“南方为上，东方次之，西又次之，北不良”，所以，住宅最好是坐北朝南，（荷兰则是东西朝向）

5.楼层

通达性受楼层影响，通风受楼层影响，采光受楼层影响，日照受楼层影响，视野受楼层影响，景观受楼层影响，空气质量受楼层影响，安宁程度受楼层影响，安全受楼层影响，室内温度受楼层影响，自来水洁净受楼层影响，顶层是否可独享屋面使用权受楼层影响，底层是否可独享室外一定面积空地的使用权受楼层影响(容易混淆，楼层属于空间区位。注意区分层高，层高是由上下层楼板的间距决定的，所以属于实物因素。)

针对住宅，在不存在电梯的情形下，没有电梯的住宅中间楼层是最为优质的，顶层以及底层则相对处于劣质状态。而对于有电梯的住宅而言，在一年四季当中，处于空气中悬浮层之上的楼层是最优的优质标准，三层以下的楼层则是劣质的。至于商业用房，地上一层这个位置的价格或者租金是最高的，其他层的价格或租金一般情况下达不到一层的60%这样的比例。

(二)交通

交通涵盖道路状况，涉及出入可利用的交通工具，关联交通管制情况，包含停车方便程度，还有交通收费情况等 。

开凿起新的交通线路，像是去新建道路，开通公共汽车，建造地铁或者轻轨，能够改良沿线区域特别是站点周边区域的交通状况，通常会致使这些区域的房地产价值提升。

有一些房地产所在的地方，看上去交通便利，可实际上交通并不便利，而这有可能是因交通出入口、立交桥、高架路以及交通管制等方面所导致的 。

有限制车辆通行，有实行单行道，有禁止掉头，还有禁止左拐弯等，这些是对房地产价格有影响的交通管制 。

交通管制的影响结果怎样关乎房地产价格，这需看其这个管制的具体内容，以及房地产自身的使用性质 。

运行某种交通管控措施，针对某类房产来讲，或许会致使其价值下降，然而对于另一类房产而言却兴许会促使其价值提升。举例来说，于住宅区域内的道路之上禁止货车通行，能够削减噪声、汽车尾气所造成的污染以及行人行走时产生的不安全感，所以会提升其价值。

一般情况下，这种存在双重可能性的情形，不会被用来命题，若要是出题，也只会出现在判断当中，所以它并不重要。

(三)外部配套设施

具有完备的外部配套设施，中小学包含学区房，还有医院，并且存在购物中心，以及有休闲娱乐场所等，要注意与实物因素里面的内部设施进行区分。

(四)周围环境

2.大气环境方面，空气质量优劣与人体康健相关，房地产所在区域空气中有无难闻气味、有毒有害物质以及粉尘等情况，对房地产價格影响颇大，公共厕所、垃圾站、化工厂、钢铁厂、屠宰厂、酱厂等皆可能致使空气污染，但凡靠近这些场所的房地产，价格一般偏低，全国出现的雾霾天，PM2.5指数进入民众日常视野，河北等高污染城市，或许会有更多人离开。

这些对其旁边的房地产价格也有着极大的影响。

3. 声觉环境，交通运输工具，像汽车、火车、飞机以及船舶，社会人群活动，比如农贸市场、中小学、游乐场、展览馆等有人群的喧闹声、吆喝声、高音喇叭声，还有工厂等，这些都有可能产生噪声，而噪声会干扰人们休息、工作以及学习。对于住宅、办公、旅馆、学校、科研等类房地产而言，在噪声大的地方，房地产价格较低；在噪声小且安静的地方，房地产价格通常较高。

视觉环境方面，房地产周边布局状况影响其价格，比如电线杆、广告牌、标示牌等，其竖立状态及设计美观度会产生作用，建筑物间协调性也有影响，公园、绿化等营造的景观是否赏心悦目同样影响房地产价格。

5.卫生环境：具有涉及清洁及应包含垃圾堆放等状况的卫生状况，其对房地产价格同样存有影响。

6.人文环境：人文环境涵盖该房地产所处地区的声誉，居民所具备的特征，治安方面的状况，相邻房地产的利用情形等。声誉良好、居民素质较高且生命财产都安全的地区，其房地产价格必定高于其他地区的房地产价格。

此外，房地产所在地区存在绿地率，存在容积率，存在建筑密度，存在建筑间距等，它们反映了该地区的环境状况，它们的高低或者大小，对房地产价格有影响。

总结：本节的考点，主要集中于对三类自身因素的区别。

房地产估价师考试时间，是10月19日，还有10月20日。当下距离考试，存在很长一段时间。满足报名条件的考生，赶快抓紧时间，去购买教材着手准备复习，给自己争取更多机会。有需要复习资料的同学，能够登录建设工程教育网去了解。免费复习资料，有免费试听课