房地产估价的定义、原则及要求，你了解多少？

名词解释：

房地产估价（real estate appraisal）

是指专业房地产估价人员，依据估价目的，遵循估价原则，依照估价程序，选用适宜的估价方法，且在对影响估价对象价格的因素展开综合分析的基础上，对估价对象于估价时点的客观合理价格或价值予以测算和判定的活动。

估价原则（appraisal principle）

是指人们于房地产估价的反复实践里，在对房地产价格形成和运动的客观规律有所认识的基础上，经理论探索总结出的一些简明扼要的、在估价活动中理应遵循的法则或是标准，对房地产估价总的要求是独立、客观、公正，这应作为房地产估价的最高行为原则，同时，在具体估价作业中应当遵循的技术性原则主要有合法原则、最高最佳使用原则、估价时点原则、替代原则。

登记房地产价值评估专业人员，（经认证的房地产评估师，CREA）。

这是指，这些人员是经过全国房地产估价师执业资格统一合格考试的，或者是通过资格认定的，又或者是经过资格互认后，依法获取了房地产估价师注册证书，进而从事房地产估价相关活动的 。

注册房地产估价师，被划分成专职、兼职这两类。什么是专职注册房地产估价师呢，是那种跟注册所在的房地产估价机构，签订了劳动合同的。这个所在机构会委托当地人才服务中心，去托管其人事档案，同时还会为其缴纳社会保险，这样的注册房地产估价师就是专职的。那除了专职注册房地产估价师以外的注册房地产估价师，就叫做兼职注册房地产估价师。

估价程序（appraisal process）

对于，一个房地产估价项目运作全过程里的各项具体工作，依据其相互联系排列而成的先后进行顺序而言意味着。通俗地讲，就是要圆满完成一个房地产估价项目，从开头直到结尾，需要开展的工作范围，明确应当先着手哪些以及后进行哪些工作是什么。房地产估价具备的一般程序为：

（1）获取估价业务；

（2）受理估价委托；

（3）拟定估价作业方案；

（4）搜集估价所需资料；

（5）实地查勘估价对象；

（6）选定估价方法测算；

（7）确定估价结果；

（8）撰写估价报告；

（9）审核估价报告；

（10）出具估价报告；

（11）估价资料归档。

一种名为，市场法的，方法，其英文表述为，(market comparison approach)， 。

此方法被称作市场比较法，也叫比较法，它会把估价对象拿来与在估价时点近期有过交易行为的类似房地产开展比较，然后針对这些类似房地产的成交价格予以恰当处理，凭借这样的方式来求取估价对象的客观合理价格的方法，或者是求取估价对象价值的方法。

收益法（income approach）

被称作收益资本化法，也叫做收益还原法，它是对估价对象未来收益作出预测，接着借助报酬率或者资本化率、收益乘数，使其转变为价值，通过这种方式来求取估价对象客观合理价格或者价值的方法。

不动产，房产资产，房地产（其包括不动产与房产等相关资产范畴 ），不动产其中涵盖房产资产，房产资产属于房地产领域范畴，对房地产而言 ，不动产与房产资产是其重要构成部分 。

意味着土地，包含建筑物，还有其他土地定着物，是实物、权益、区位这样子的三者综合体。

土地是指地球陆地表面，其上下有一定范围的空间。建筑物是指人工建筑而成的整体物，它由建筑材料、建筑构配件和建筑设备等组成，包括房屋和构筑物这两大类。其他土地定着物是指固定在土地或建筑物上的物，该物与土地、建筑物不可分离；或者是虽可分离，但分离既不经济，又会破坏土地、建筑物的完整性、使用价值或功能，还会使土地、建筑物的价值明显受到损害的物。

一宗房地产，看得见、摸得着的部分被称作实物，无形且不可触摸的部分则是权益，它所处的空间位置就是区位，具体而言，其区位是与其他房地产或事物在空间方位和距离上的关系，除地理坐标位置外，还包含与重要场所如市中心、机场、港口、码头、火车站、汽车站、政府机关、同行业等的距离，从其他地方抵达它的可及性，从它去往其他地方的便捷性，以及其周围环境、景观等 。

估价时点（date of value）

是指评估价值所对应的那个时间，在这个时间之时估价对象才拥有该价值，鉴于同一宗房地产于不同时间价值会存在差异，所以，估价一般是针对估价对象在某个特定时间的价值进行估计，估价时点通常借由公历年、月、日来表示的。

估价目的（appraisal purpose）

这指的是，一个房地产估价项目里估价结果的期冀用途，通俗而言，就是委托人对于未来完成之后的估价报告的使用方向，是为了契合何种关联房地产的经济活动，或者民事行为、行政行为等方面的需求。比如，是不是为房地产买卖或者租赁，提供价格抑或是租金的参考根据去进行估价，又或者是为银行衡量打算抵押的房地产的价值开展估价，还或者是为确定被拆迁房屋的货币补偿金额实施估价，亦或是为政府把控划拨土地使用权进入市场时应补交的土地使用权出让金等的数额而估价。

公开市场价值（open market value）

是指在下列交易条件下最可能实现的价格：

对于交易双方而言，其进行交易具有自愿性，具体表现为，卖者在售卖房地产时，并非是受到强制约束从而只能卖给特定的那个买者的，而买者在购买房地产时，同样不是受到逼迫才必须从特定的卖者那里做出购买行为的。

②交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；

③交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；

④交易双方掌握必要的市场信息；

⑤交易双方有较充裕的时间进行交易；

⑥不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价 , 例如房地产开发商可能对相邻的一宗条形地块比别人更感兴趣 , 因为有了这块土地 , 他就能更充分地进行整体开发 。

从事专业有关房地产方面估价工作的人员，（professional real estate appraiser）

是指经过房地产估价人员相应职业资格考试，或者经过认定、互认，取得相应职业资格证书，且证书注册生效，专门从事房地产估价活动的人员，房地产估价人员职业资格存在房地产估价师执业资格和房地产估价员从业资格这两种，专业房地产估价人员包含房地产估价师和房地产估价员这两类。

成本法（cost approach）

这种方法，是要去求取估价对象在估价时点的重新购建价格，接着扣除折旧，通过这样的方式来求取估价对象的客观合理价格或价值 。

被称作估价对象的，是在一个房地产估价项目里，那个需要对其客观合理价格或者价值予以评估的具体化房地产，解释是这样的 。

估价对象具备丰富多彩的特性，同时呈现出复杂多样的状态，从实物角度予以审视，估价对象主要存在着：

（1）无建筑物的空地；

（2）有建筑物（包括尚未建成的建筑物）的土地；

（3）建筑物（包括尚未建成的建筑物）；

（4）土地与建筑物（已建成的建筑物）的合成体；

（5）在建工程（土地与尚未建成的建筑物的合成体）；

（6）未来状况下的房地产；

（7）已经消失的房地产；

（8）现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分；

（9）房地产的局部；

（10）存在包含其他资产的房地产，或者存在以房地产价值为主的企业整体；

房地产，它是企业整体里的一部分，需要指出，上述估价对象，虽从实物角度划分，可评估其客观合理价格或价值时，仍涵盖实物、权益以及区位这三个方面。

从权益角度来看，估价对象主要有：

（1）房屋所有权“干净”的房地产，以及出让土地使用权的房地产，这里“干净”所指的是，该房地产手续完备，产权明确，未进行租赁，未设有抵押权、典权、地役权或其他任何形式的他项权利，下同；

（2）“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产；

（3）“干净”的房屋所有权和农民集体所有土地的房地产；

（4）部分产权的房地产；

（5）共有的房地产；

（6）有租约限制的房地产；

（7）房地产设定了抵押权，也就是已抵押的房地产房地产估价师考试题目，抵押人在通知抵押权人且告知受让人的情形下，能够把已抵押的房地产转让给他人，抵押人将已抵押的房地产转让给他人，不会影响抵押权，受让人处于抵押人的位置；

（8）设定了典权的房地产；

（9）存在这样一种房地产，其设定了地役权，也就是该房地产为他人提供了有限的使用权，比如说允许他人通行 ；

（10）拖欠工程款的房地产；

（11）手续不全的房地产；

（12）产权不明或权属有争议的房地产；

（13）房地产属于临时用地，或者属于临时建筑，其中存在未超过批准期限的情况，以及已超过批准期限的情况；

（14）违法占地或违章建筑的房地产；

（15）已依法公告列入拆迁或征收、征用范围的房地产；

（16）被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；

（17）房地产的租赁权房地产估价师考试题目，即承租人权益；

（18）房地产的典权；

房地产存在着，空间利用权，其中包括地下空间利用权，还有地上空间利用权 。（19）

（20）房地产中的无形资产。