土地开发成本核算原则及土地增值税会计分录相关探讨

二、土地开发成本的核算

（一）土地开发支出划分和归集的原则

房地产企业所进行的土地开发，是针对取得的土地，根据城市总体规划，实施土地平整，开展建筑物拆除，铺设地下管道，建设道路与等基础设施，把生地转化为熟地，以此来加大对土地利用程度的行为。

房地产开发企业所开发的土地，依据其用途可划分成如下两种情形，一种情况是，为了能够进行转让以及出租而专门开展开发工作的土地，这种土地会被称作商品性土地贝语网校，也就是商品性建设场地；另一种情况是，为了开发诸如商品房、出租房等各类房屋而实行开发的自用土地。其中，前者属于企业的最终开发成果，其费用的支出会专门形成土地的开发成本；而后者却是企业的中间开发产物，其费用的支出应当被计入到诸如商品房、出租房等相关房屋的开发成本之中。“开发成本——土地开发成本”该科目，于现行会计制度里所设置，其核算内容，和企业发生的土地开发支出不全然相匹配，原则上，仅局限于企业开发各类商品性土地期间所产生的支出。企业为开发商品房、出租房等房屋，进而开发土地，若其费用能够分清负担对象，那么该费用应直接计入有关房屋开发成本，于“开发成本——房屋开发成本” 科目当中开展核算。要是企业所开发的自用土地，没办法分清负担对象，是应由两个或者两个以上成本核算对象来负担的，那么其费用能够先借助「开发成本——土地开发成本」这个科目去进行归集，等到土地开发完毕并投入使用的时候，再依据一定的标准（像房屋占地面积或者房屋建筑面积等）把它分配计进有关房屋开发成本当中。如若企业用于开发商品房、出租房的土地，属于企业所开发商品性土地的一部分，那么就要把整块土地当作一个成本核算对象，在「开发成本——土地开发成本」账户之中，归集其发生的全部开发支出，进而计算其总成本以及单位成本，并且在土地开发完成之际，将成本结转至「开发产品」科目。等到使用土地之时，再把使用土地所应当负担的开发成本，从「开发成本——土地开发成本」账户转入「开发成本——房屋开发成本」科目，计入商品房、出租房等房屋的开发成本。

（二）土地开发成本核算对象的确定和成本项目的设置

1.土地开发成本核算对象的确定

针对于那些需要单独去核算土地开发成本的开发项目而言，为了能够既达成利于土地开发支出进行归集的目的，又实现利于土地开发成本实现结转的目标，便可以依照如下原则来确定土地开发成本的核算对象：

对于那种开发面积不大的土地，以及开发工期比较短的土地，能够以每一块独立的开发项目当作成本核算对象。

对那种开发面积比较大的土地，对那种开发工期比较长的土地土地增值税会计分录，对那种分区域开发的土地，能够以一定区域当作土地开发成本核算对象。

倘若存在为了执行房屋开发而开展的自用土地，并且能够明晰每个成本计算对象所肩负的土地开发成本，那么就应把土地开发成本以及房屋开发成本合并设定为房屋开发成本计算对象，而不再单独去计算土地的开发成本。土地开发成本核算对象应当在开工之前予以确定，一旦确定之后就不可以随意去进行改变，更不能够相互混淆不清。

2.土地开发成本项目的设置

土地开发成本作为开发产品成本的一部分，其成本项目有着与开发产品成本项目一样的内容，也就是土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费以及开发间接费用等成本项目。不过企业所开发的土地，因设计要求不一样，开发的层次不同，程度不同，内容也不同，有的仅仅是开展场地的清理平整，像是对原有建筑物、障碍物进行拆除以及对土地进行平整；有的除了场地进行平整之外，还需要对地下各种管线予以铺设，对地面道路开展建设等。所以，对于各个特定的土地开发项目来讲，其开发支出的内容并非完全一样。企业需要依据所开发土地的具体情形以及会计制度规定的成本项目，来设置土地开发项目的成本项目。

土地征用及拆迁补偿费涵盖了，因依照城市建设总体规划开展土地开发而产生的土地征用费，以及耕地占用税，还有劳动力安置费，以及有关地上、地下物拆迁补偿费等，那些费用。然而对于拆迁旧建筑物回收的残值，要进行估价入账并且冲减有关成本。要是开发土地是通过批租方式获取的，那就应列入批租地价。

前期工程费，乃是针对土地开发项目前期工程所产生的费用，其中涵盖了规划、设计费，还有项目可行性研究费，以及水文、地质勘察、测绘费，另外还有场地平整费等。基础设施费，指的是在土地开发进程当中发生的各类基础设施费用，这其中包含了道路费用，尚有供水费用、供电费用、供气费用、排污费用、排洪费用、通信等设施费用。

开发间接费指应由商品性土地开发成本负担的开发间接费用。

要是土地开发项目需承担那无法有偿转让的配套设施费，那就还得去设置「配套设施费」这个成本项目，依靠它来核算那些应该计入土地开发成本里的配套设施费。

（三）土地开发成本的核算

企业于土地开发进程里发生的各类支出，要是直接可计入房屋开发成本的自用土地开发支出，那就会在「开发成本——房屋开发成本」账户来核算呀，除此之外的其他土地开发支出呢，统统都得经由「开发成本——土地开发成本」账户去进行核算。

要将转让以及出租时所涉及的用土地开发成本，和无法明确负担对象的自用土地开发成本区分开来，对于土地开发成本，需依据土地开发项目的类别，分别去设置「商品性土地开发成本」与「自用土地开发成本」这两个二级科目，并且要按照成本核算对象以及成本项目来设置明细分类账。

对于发生的土地征用及拆迁补偿费，而此又是前期工程费、基础设施费等土地开发支出，这些可直接记入各土地开发成本明细分类账，并且记入「开发成本——商品性土地开发成本」「开发成本——自用土地开发成本」账户的借方，同时记入「银行存款」「应付账款——应付工程款」等账户的贷方。发生的开发间接费用，要先在「开发间接费用」账户进行核算，到了月份终了再按照一定标准，分配计入有关开发成本核算对象。应被商品性土地开发成本所负担的开发间接费，需要记入「开发成本——商品性土地开发成本」账户的借方，以及「开发间接费用」账户的贷方。

（四）已完土地开发成本的结转

要依据已然完成开发的土地的用途，并在此进程当中，采用不尽相同的成本结转方式。针对那为转让、出租而予以开发的商品性土地来讲，于开发完结并经过验收之后，得把它的实际成本从「开发成本——商品性土地开发成本」账户的贷方转至「开发产品——土地」账户的借方。倘若上述提及的开发企业的商品性土地历经开发达成并经过验收，再加上以前月份所产生的开发支出总计为1 002 000元，那么理应进行如下这般的分录入账：

借：开发产品——土地

1 002 000

贷记，开发成本土地增值税会计分录，其中，商品性土地，开发成本，为 1 002 000。

在本企业，用于房屋开发的土地，当开发完成并将土地投入使用之际，须把土地开发时实际产生的成本，结转并计入与之相关房屋的开发成本当中，而结转计入房屋开发成本里的土地开发支出该项事宜，能够采用分项平行结转这一方法，或者采用归类集中结转法来进行。

使分项平行结转法，乃是把土地开发支出里的各项费用，依照成本项目分别地、平行地转至有关房屋开发成本的对应成本项目。而归类集中结转法，是将土地开发支出进行归类从而合并成「土地征用及拆迁补偿费或批租地价」以及「基础设施费」这两个费用项目，接着再转入有关房屋开发成本的「土地征用及拆迁补偿费或批租地价」跟「基础设施费」成本项目。