2025年上海楼市政策动态全解析，购房细节一文读懂

上海楼市政策动态在2025年备受关注，刚需购房者加以关注，改善型买房者同样加以关注，他们对限购、贷款、交易税费等核心政策细节高度敏感，本文围绕最新调整的买房政策，对限购资格进行清晰梳理与解读，对贷款规则进行清晰梳理与解读，对交易税费标准进行清晰梳理与解读，对新房积分制度进行清晰梳理与解读，对高频热点问题进行清晰梳理与解读，为大家提供实用参考。

一、提及上海购房政策之时，上海限购政策被谈及，在此我们先来瞧瞧，上海可购房套数究竟是怎样计算的呢？请看上海购房套数一览表！（此为购房资格认定标准）

备注：

住房被公司购买后，需满5年时间才能够进行出售，在沪的境外注册公司不可以购买商品房。

特殊人群购房政策（满足条件限购1套）

上海在读博士

①非沪籍人口因就学迁入学校集体户口

②学校证明

③名下在沪无住房且为在沪在读博士

上海在读博士后

①持”100“段户口卡（或户籍证明）

②加盖设站单位公章的《博士后研究人员进站备案证明》

驻沪现役军官

出生地不是上海户口，处于单身状态或者已经结婚，凭借军官证也就是士官证以及驻沪部队所开具的证明 。

房产赠与政策

2021年7月24日起，名下房产若赠予他人，受赠人必须具备购房资格，遗赠情况除外。

②在2024年5月27日这个时间点，有房产被起名下房产已赠予他人，该房产不计入赠与人名下。

③有抚养权的父母能够把房产赠给未成年孩子，并且无需审核购房资格。

家庭名下已有住房套数

家庭名下已有的住房套数，是指家庭成员名下，独自拥有的成套住房套数，或者是与他人共有的成套住房的套数。

1、居民家庭已拥有住房，具体包括:

①已经取得不动产权证书的住房

②已完成网上签约但尚未取得不动产权证书的住房

有着认购入围资格的新建商品住房，要是没发生了实际购买行为的状态，那么在撤销之后是能够被剔除出去的 。③

2、在限购政策实施的日子，这个日子是2011年1月31日，在此之前，简称限购前，

上海户籍当中的买方家庭，夫妻两者各自跟父母共同拥有两套住房，且住房数量小于等于两套，此时若能提供亲属关系证明，那么就可不被计数在住房套数之内；上海户籍内里的买方，在未成年阶段与父母共同拥有两套住房2025契税最新规定，以此。

3、认定住房套数之际，“认房”所指的乃是本市住房呀，非本市住房并不被涵盖于其中呢；

4、写字楼、商业、办公、厂房、车位、配套公用基础设施建筑、仓储这些属于非居住用，不计入住房套数。

2025年2月1日新婚姻法房产所有权问题

不管在婚前采购，还是在婚后购置，只要未曾进行出资，哪怕房产证上面添加了名字，在离婚之际都不会被分配到房产。

2、如果房产是由父母出资，无论是否加名字，都属于个人财产。

二、上海贷款政策

个人公积金贷款套数认定

1、缴存职工家庭成员名下于本市范围内不存在住房，在全国范畴内未曾使用过住房公积金个人住房贷款的情况，或者首次住房公积金个人住房贷款已经处于结清状态的，这种情形被认定为首套住房贷款。符合本市住房公积金共有产权保障住房贷款条件的，此状况认定为首套住房贷款。

缴存职工家庭，其名下，在本市存有一套住房，在全国范围之内，未曾使用过住房公积金个人住房贷款，或者是首次住房公积金个人住房贷款已然结清的情况，被认定为第二套改善型住房贷款。

申请公积金贷款条件

①在本市缴纳公积金的在职职工(退休、离职的都不可以)；

②办理贷款之前，住房公积金已连续缴存不少于6个月，公积金状态当前显示为正常，公积余当前不存在提取业务正在使用的情况；

在办理贷款之前，夫妻双方之中的双方，都不存在已经处于正在受理状态的住房公积金贷款，或者不存在正在进行的还款情况 。

④购买的住房得要是公寓、新工房这类居住性质的，非居住类住房没办法用公积金贷款。

有满足借款申请人家庭，或者共同借款申请人，条件的，属于下列当中情形的任何一种的，是不会给予其所申请的贷款的：

(1)在全国存在未结清的住房公积金个人住房贷款；

(2)在全中国有着两次以及比两次更多的住房公积金个人住房贷款记录，停止给那些购买第二套并非改善型住房，还有第三套及更多住房的借款申请人家庭发放贷款 。

公积金贷款额度

商业贷款年限（孰低原则）

①房龄

一般要求房龄在40年内。

最长贷款年限计算公式：贷款年限 + 房龄 ≤ 70年；

②主贷人年龄

通常来说，能够达到的年龄界限是，男性为65周岁，女性为60周岁，所指的是从2024年3月1日开始执行的退休年龄 。

计算最长贷款年限的公式是，贷款的年限加上主贷人的年龄，其结果要小于或等于70年。

③房屋类型

住宅最长不超过30年。

非住宅（如写字楼、商铺等）最长不超过10年。

公积金贷款年限

一手住房

公积金贷款期限不超过30年。

二手住房

如果所购住房房龄在20年以下，公积金贷款期限不超过30年；

要是购买房子的房龄处于20年（包含20年）一直到35年这个范围之内，那么公积金贷款的期限不会超过50年减去房龄所得到的差值；

要是所购买的住房，其房龄处于35年以及35年以上的范围，那么公积金贷款的期限，不会超过15年。

三、上海买房税费政策

个人所得税特殊情况

备注：利润涵盖购入时的合同价格，还涵盖购入时所缴纳的契税，同时涵盖本次出售所涉及的增值税及其附加税，另外涵盖装修费用（此装修费用需小于等于购入房屋合同价格的百分之十），并且涵盖购房按揭贷款利息。

①免征的情况

(1)继承土地、房屋权属，免征个人所得税

(2)夫妻更名、夫妻房屋财产分割，免征个人所得税

存在这样一种情况，（3）直系亲属之间进行赠与行为，这里所说的赠与不涵盖取得新产证之后再进行出售的情形，在这种状况下是免征个人所得税的。

②直系、非直系亲属间继承/赠与房屋后再出售房屋的个税计算

若卖方是通过继承或者赠与而获得房产然后再进行出售的，要是不符合个人所得税免征的条件，也就是满五年且是唯一住房的这种情况，那就只能依照20%的税率去缴纳个人所得税，而不能够按照全额乘以1%或者2%来计算个人所得税。

个人所得税退税政策

自2022年10月1日起，至2025年12月31日止，对于那类必须是先卖出自有住房，然后在现住房出售之后的1年内，按天计算，于市场重新购买住房的纳税人，会给予对于其出售现住房的时候已经缴纳的个人所得税予以退税优惠的待遇。

其中，若新购住房的金额高于或者等同于现住房转让的金额，那么已缴纳的个人所得税会被全部进行退还；要是新购住房的金额比现住房转让的金额小，那么会按照新购住房金额在现住房转让金额里所占的比例，对出售现住房时已缴纳的个人所得税予以退还。

契税减免的常见情形

配偶、子女、父母作为法定继承人，继承土地权属免征契税，继承房屋权属也免征契税。

注意听，专门给出说明，只有当是第一顺位继承人去继承土地以及房屋权属的时候，才会被免征，要是存在第一顺位继承人的情形之下，那么第二顺位继承人要是去继承的话，是不会被免征的 。

②夫妻更名、夫妻加名、夫妻房屋财产分割，免征契税；

在出售房改房，也就是售后公房、房改售房、已购公房之后的1年内，或者在出售房改房之前的1年内，这里是以网签合同日期作为判定标准的，在这个时间段当中，如果出售人家庭购房，又或者其父母购房，又或者成年子女购房，那么就可以申请契税减免；

计算，新购入住房需缴纳的契税，等于新购入住房的税务核定价，减去出售住房时的发票价格，再减去新购入住房增值税，所得结果乘以新入住房应缴纳的契税税率。

(若购房的税务核定价低于售房的发票价格，则购房的契税全免)

④上海市拆迁居民，其用拆迁补偿款新购房屋可享受减免契税优惠，此优惠拆迁人的直系亲属均可使用，且新购入住房的网签日期需在动迁协议签订日期之后。

计算，新购入住房契税2025契税最新规定，等于新购入住房网签价，减去拆迁补偿价格，再减去新购入住房增值税，所得结果乘以新购入住房契税税率。

要是新买入住房网签的价格比拆迁补偿的价格低，那么契税会全部免除，差额中处于剩余状态的部分能够持续加以应用。

公司购/售房需缴纳税费

公司购房需缴纳税费：

契税、印花税

无论是不是非住宅，也不管是不是普通住宅，又或者是不是非普通住宅，只要依照公司名义去购房，那就都需要按照房款的3%来缴纳契税，并且不可以享受税率减半的优惠，另外还得缴纳0.05%的印花税。

房产税

按照从1986年10月开始施行的《中华人民共和国房产税暂行条例》，公司名下所拥有的房产，每年都需要去缴纳房产税，具体是每年房产原值乘以70%再乘以1.2% 。

于具体操作进程当中，不一样的地区针对不一样性质的企业（诸如高新企业、扶贫单位之类），或许会存在三年内予以免征房产税的优惠。

土地使用税

与此同时，另外还得依照“建筑面积×30元/年/平方米”这种标准来征收土地使用税。

如果房产税没有按时去缴纳，要是土地使用税也没有按时进行缴纳，那么需要按照每日万分之五去缴纳带纳金。

公司售房需缴纳税费

增值税及附加

按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收

土地增值税

依据1993年所颁布的《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，其第七条具有相关规定，土地增值税开始施行四级超率累进税率。

1、部分是处于增值额没过扣掉项目金额50%的，此部分税率是30%。2、部分是属于增值额超了扣掉项目金额50%，但没超扣掉项目金额100%的，这部分税率为40%。

三、增值额超出扣除项目之金额，此金额大于扣除项目金额百分之百，且未超过扣除项目金额百分之二百，在这部分，税率是百分之五十 。

4、增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

印花税

按成交价格×0.05%征收。

企业所得税

当前市面上通常是依靠转让房产所获取的净利润去乘以百分之二十五来进行征收。企业所得税一般情况下按季度进行预缴，在年终的时候开展汇算清缴。

房产税相关

1、税率：

新购房单价≤91954元/平方米，税率为0.4%。

新购房单价>91954元/平方米，税率为0.6%。

2、计算方式：

新购买的住房，并且是属于第二套以及往上的住房，人均六十平方米的建筑面积以内，可以免征房产税，而超出这个面积的部分，就被视为“应税面积”，需要缴纳房产税。

本年度应缴房产税，等于按人均建筑面积60平方米计算超出部分的面积，乘以新购房单价，乘以70%，再乘以税率为0.4%或0.6% 。

3、交税截止时间：

在每年的12月31日之前，纳税人应当凭借有效身份证明原件，自行朝着主管税务机关去申报缴纳税款，要将当年度应纳税款缴清。

4、减免条件

①本市居民家庭第二套及以上住房：

假设家庭所有住房面积，涵盖新购住房以及原有住房，人均未超出60平方米，那么新购住房能够免征房产税，若超过60平方米的部分，则要依照房产税规定缴纳税款。

②新购住房一年内出售原有唯一住房：

若居民家庭于新购一套住房之后的一年内，将原有的唯一住房进行了出售，那么此新购的住房能够退还已缴纳的房产税。

③首次购房且为家庭唯一住房：

要是成年子女针对首次购买的住房而言，并且此住房属于家庭唯一的住房时，才能够免征房产税。

④高层次人才和紧缺人才：

居住在上海市，持有上海市居住证，于本市有工作且有生活，身为高层次人才以及紧缺人才，当新购买住房，并且该住房属于家庭唯一住房时，能够免征房产税。

⑤居住证持有年限：

持上海市居住证满3年之人，其为购房人，新购住房，且此住房是家庭唯一住房，在此情形下，可免征房产税。

四、上海买房新房积分&新政回顾

以上便是2025年上海最新买房政策的全面解析啦，其中包括限购方面的内容，还有贷款方面的情况，以及交易税费的相关事宜，另外还有新房积分的情况，同时具备热点问题解答的相关内容，更多上海楼市新政，敬请关注上海房产网站，也就是上海楼盘网，您将会获取上海楼市的最新消息哦！