房企土地使用税纳税义务啥时候终止？网签日期行不行？

房企土地使用税纳税义务终止时点辨析

房地产开发企业获取用于建造商品房的土地使用权，该土地应缴土地使用税的纳税义务终止时间，从不同想法和立场导致出现多个时间点，分别是签订商品房销售合同时，网签售房合同时，预收售房款时，已开具发票时，合同约定交房日期，实际交付房屋或办理土地使用权分户产权时。其中，认为网签售房合同时间与实际交付房屋或办理土地使用权分户产权时间这两种观点占多数。

那么，当房地产开发企业和购房者进行网签售房合同这个行为的时候，其土地使用税的纳税义务会终止，对于这样的情况所产生的意见，它是不是正确的呢？什么样的意见在合法性以及合理性方面会表现得更加突出呢？笔者持有这样的看法：

网签日期不能作为终止纳税义务的时间

有种观点觉得，房地产开发企业跟购房者签了售房合同，并且把这个合同公布在了网上，也就是所谓的“网签”之后，依照这样的看法，便能够判定房地产开发企业的土地使用权已经转移给了购房者，进而有人主张把网签日期当作是房地产开发企业土地使用税纳税义务终止的时间。

啥是商品房网签呀，就是在交易双方签了合同之后，去到房地产相关部门备案，接着公布在网上，随后会给个网签号，用户凭借这个号能够在网上查询，网上签约的流程是，交易双方当事人依据网上公示的商品房定金协议或者买卖合同文本去协商拟定相关条款，由房地产开发企业借助网上签约系统，打印出经双方确认的协议或者合同，双方当事人签字盖章，在电子楼盘表上标明此商品房已被预订或者签约。每一宗交易的网上操作程序应在24小时内完成。

《城市商品房预售管理办法》由建设部颁发，其中第六条规定，商品房预售实行的是许可证制度。开发企业要进行商品房预售，应当朝着城市、还有县房地产管理部门去办理预售登记，进而取得《商品房预售许可证》。就在此同一办法的第十条规定，商品房预售之时，开发企业应当跟承购人签订商品房预售合同。对于预售人来说，应当于签约之日起计算的30日内，持着商品房预售合同，朝着县级以上人民政府房地产管理部门以及土地管理部门，办理登记备案手续。

从事房地产交易活动时，我们应当清楚地认识到，网签这种行为是不存在备案所具备的法律效力的。即便达成了预售备案，这也绝不意味着房屋以及附属土地的所有权已然发生了转移。那么，更何况仅仅是网签呢？需要明确的是，网签其实只是房地产管理部门打造的一个基于网络化管理的系统。其目的在于规范房地产开发企业销售房屋的行为，进而防止开发企业出现长期囤积房源以及一套房子卖给多个买家等不良情况发生。

在进行网签这个行为的时候，用于开发的相关用地，其土地使用权依旧处于房地产开发企业的名下，此时房屋并没有完成交付工作，并且房屋的产权也尚未出现转移情况。

所以，将网签日期当作房地产开发企业停止土地使用税纳税义务的时间，这并不符合税法的相关规定。

从财务核算程序审视房企收入确认时点

循着财务核算的流程，网签以及后续的预售合同，皆仅仅是房地产开发企业的预售行径。

预先签订合同，以此收取预收的货款行为，可不可以当作销售确认呢。在这个时候，房屋还没有建造完成，其面积并未最终确定下来，商品所有权之上主要的风险以及报酬，没能转移给购买之人。即便货款已经全部收齐了，然而由于在这个时候相关的管理权与控制权，依旧掌握在开发企业的手中，和收入相匹配的那成本没办法准确地进行计量，所以是不能进行确认的。

即使订立了正式合同，然而房屋尚未交付的时候，能不能进行销售确认呢。这个时候，尽管法律意义上的要约已然成立，可是标的物房屋并没有经过购买人验收认可，商品所有权上面的主要风险以及报酬依旧没有转移给买方。在购买人验收认可之前，存在退款风险，甚至还存在退货风险，所以不适合确认收入。

《企业会计准则——收入》作出规定，销售商品的收入要予以确认，得在符合下面全部条件的情形下才行：关于第一个条件，企业已把商品所有权上的主要风险与报酬转移给购货方；再看第二个条件，企业既未有保留通常跟所有权相联系的继续管理权，还未曾对已售出商品实施控制；然后是第三个条件，与交易相关的经济利益能够流进企业；最后是第四个条件，相关的收入以及成本能够可靠地计量。

房地产开发企业自行开发商品房对外销售，其取得的收入通常要满足以下几个条件，才会确认收入：其一，房屋竣工，并且验收合格，这意味着商品是符合质量标准的；其二，完成竣工结算，这表明成本能够准确无误地进行计量；其三，签订售房合同，同时收取房款，这说明房款收入已经能够确切地进行计量，而且已经或者能够流入企业；其四，房屋办理了移交手续，交付给业主使用，表示与房屋所有权相关的风险和报酬，以及房屋的管理权和控制权都已经完全转移。常态下，竣工结算的时间以及合同签订的时间通常优先于交房时间 ，因而房地产开发企业商品房销售收入的确认时间应当是办理房屋交接手续之时 。

在房地产开发企业没法合法弄清楚销售收入之前，怎么能有房屋产权以及依附土地使用权的转移呢？这更不契合让房地产开发旗下土地不去缴纳土地使用税的纳税义务的规定条件。

终止纳税义务的时间应符合法定条件

城镇土地使用税暂行条例其三规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积作为计税依据，依照规定税额计算征收。据此，房地产开发企业缴纳土地使用税的计税依据是其实际所占的的土地面积，同时也表明，当房地产开发企业并非再占用某块土地时，该块土地相应的纳税义务也就终止，不再缴纳土地使用税。其商品房所对应的土地是否已经不再被房地产开发企业实际占用，应以以下两个文件作为依据。

《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关问题的通知》，也就是财税〔2008〕152号，其中第三条，提到了“关于房产税、城镇土地使用税纳税义务截止时间的问题”，规定如下：纳税人因为房产、土地的实物，或者权利状态发生了变化，从而依法终止了房产税、城镇土地使用税纳税义务，那么其应纳税款的计算，要截止到房产、土地的实物，或者权利状态发生变化的当月末。

不动产的物权，其设立、变更、转让以及消灭的情况，经过依法登记之后，才会发生效力；要是没有经过登记，便无法发生效力，不过法律另有规定的情况则不包含在内。对建筑物、构筑物及其附属设施进行转让、互换、出资或者赠与的时候，该建筑、构筑物及其附属设施所占用范围内的建设用地使用权会一并进行处分。那也就清晰表明了，商品房相应的土地使用权于法律层面而言，转移的时间乃是商品房进行销售的那个时候，不动产物权的得以设立城镇土地使用税计税依据城镇土地使用税计税依据，是经过依法登记之后，才会发生效力，与之对应的土地使用权与此同时也会一并产生转移。

房地产开发企业起初是直接获取开发用地的土地使用权，且从次月起便开始交纳土地使用税，然而在商品房建成并予以销售之后，对应的土地使用权并非直接产生转让，而是伴随地面建筑物那也就是商品房的销售相应地转让给购房者 。在此以前，不管是已签订了商品房销售合同，或是已收了售房款、已开具了发票，又或者是虽已达到合同里约定的交房时间，但却并未实际交房等情况，只要房屋没有发生实质性的转移，或者土地使用权属没有发生法定的变化（很多房企的土地使用权在这个时候还抵押在银行），那么房地产开发企业都依旧是该商品房用地的实际占用者，也就是纳税义务人。

有一种权利，名为建设用地土地使用权，其表现形式呈现为无形资产。使用权人依照法律规定，对归国家所有的土地，拥有占有、使用以及收益的权利，并且有权凭借这块土地，去建造建筑物、构筑物以及其附属设施 。

通常状况下，土地使用税里所讲的“使用”，乃是针对土地使用权“权利层次之上的使用”，再者，土地使用税提及的纳税人实际所占用土地面积中的“实际占用”，理应指是的土地使用权也就是权利意义上的占用。不然的话，要是理解成是对土地实物的使用，那么甲于乙拥有土地使用权的土地之上挖了个坑，这难道要理解成甲在使用该宗土地吗？相反过来说，丙获取了一宗土地的使用权，然而放置在那却不进行开发，这难道是丙没有使用该宗土地吗？法定土地使用权可是丙的，丙没有使用的话那又是谁在使用？

所以，对于房地产开发企业售卖商品房而言，应当把房产以及土地的实物或者权利状态已经出现转移或者变化，当作终止土地使用税纳税义务的条件，在实际操作当中，能够按照房屋交付给购房者或者购房者办理房屋产权登记的时间“孰先”原则来予以确定，停止计算税款的时间是“次月”。购房者从这个时候开始成为纳税人（个人非生产经营用房占地免征的情况除外），房地产开发企业则从这个时候开始终止纳税义务 。